Cobranza Judicial de Gastos Comunes en Chile, por Abogados expertos con experiencia y estudios de postgrado. Atención personalizada con citas presenciales y online en cobro de gastos comunes en condominios.



¿Cómo se realiza una cobranza judicial de gastos comunes?

De acuerdo a lo indicado por la Ley 21.442, el aviso de cobro de gastos comunes firmado por el administrador tiene mérito ejecutivo. Por lo tanto, el cobro se sujeta al procedimiento de juicio ejecutivo, del Título I del Código de Procedimiento Civil. También tiene mérito ejecutivo el acta de asamblea en la cual se fijen gastos comunes, pero este caso es muy poco común. Normalmente, la liquidación o aviso de cobro del gasto común es lo que tiene mérito ejecutivo, y debe ir firmado física o digitalmente por el administrador del condominio. Recordar que, a falta de administrador, quien detentará la calidad de tal será el Presidente del Comité de Administración.

Si el condominio no tuviera ni administrador designado ni Presidente de Comité, o en caso de que éstos estén nombrados de forma errónea y/o ilegal, no se podrá hacer la cobranza. Una opción sería ejecutar actos urgentes de administración y conservación, pero es difícil que aquello se acepte en un tribunal civil, por falta de personería. También es importante revisar el Reglamento de Copropiedad del Condominio.

¿Quién es el obligado a pagar los gastos comunes?

La ley de copropiedad actual indica que es el dueño de la unidad, ya que la deuda de obligaciones económicas sigue a la unidad. Por eso, por ejemplo, cuando se vende una propiedad ubicada en un condominio, en el estudio de títulos se solicita un certificado de que no existe deuda por gastos comunes.

Sin embargo, en la gran mayoría quien paga los gastos comunes es el arrendatario, si lo hubiera, pero aquello es sin perjuicio de la obligación del dueño. Por eso, normalmente se demandará al dueño de la propiedad, sin perjuicio de que, en ciertos casos, sea aconsejable demandar al arrendatario.

¿Cómo se inicia el procedimiento de cobro de gastos comunes?

La cobranza de gastos comunes se inicia con la interposición de la demanda ejecutiva, en el juzgado o tribunal civil con competencia en la comuna donde se ubique el condominio. Antes de la demanda ejecutiva, se debe tener la siguiente información clara y respaldada:

• Certificado de Dominio Vigente de la unidad con deuda.
• Acta de Asamblea en donde conste la designación del administrador o del Presidente de Comité.
• Una o varias cuentas bancarias del deudor, sea el dueño de la unidad, arrendatario y/u otra persona que viva en la unidad.
• Bienes raíces del deudor, además de la unidad con deuda.
• Información de vehículos del deudor.

Una vez se interpone la demanda de cobranza de gastos comunes, el tribunal analiza el cumplimiento de requisitos legales, y provee la demanda. Luego, se debe notificar al deudor, lo cual legalmente se hace en el domicilio de la unidad. Es una presunción de la ley de copropiedad, por lo cual se entiende que el deudor vive ahí, aunque de hecho no viva allí; es una presunción práctica, dándole la facilidad al condominio para que se notifique la demanda. Sin embargo, existen Receptores Judiciales que no conocen esta presunción, y la notificación podría fallar si el deudor no vive en la unidad. Por eso, es importante que los Abogados a cargo verifiquen esta información previamente, y que luego eso se gestione con el Receptor Judicial. Lo indicado se encuentra en el inciso final del artículo 32 de la Ley 21.442, que dice:

«En los juicios de cobro de gastos comunes, la notificación del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se hará personalmente o por cédula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes».

¿Cómo se continúa tramitando el procedimiento?

Luego de notificado el deudor, tendrá éste 8 días para defenderse de la cobranza de gastos comunes. Mientras tanto, el ejecutante ya podrá iniciar los embargos necesarios para hacerse pago de la deuda inicial. Así, en primer lugar se intentará el embargo sobre dineros del deudor, por lo cual es muy importante tener identificadas las cuentas bancarias del mismo, con tipo de cuenta, número de cuenta y Banco.

Recordar que, si bien se embargara primero hasta por el monto indicado en la demanda, eso es sin perjuicio de que posteriormente se deba volver a embargar por montos impagos de gastos comunes y costas de la causa. Todo esto se realiza a través de un Receptor Judicial.

¿En cuánto prescriben las deudas por gastos comunes?

Al igual que cualquier acción ejecutiva normal, la acción de cobro ejecutivo dura 3 años. Estos 3 años, como los vencimientos de los gastos comunes suelen ser mensuales, corren desde el vencimiento de cada cuota. Una vez transcurrido el plazo de 3 años, subsiste la acción de cobro por 2 años más, pero como acción ordinaria, caso en el cual se debe hacer un juicio de cobro de pesos a través de juicio sumario.