Rebaja de gastos comunes en Condominio: ¿qué se legisla?
Actualmente penden dos modificaciones a la Ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, que revisten especial importancia en estos días. Ambas se espera sean aprobadas, prontamente, a pesar de que no se les ha dado urgencia parlamentaria. La primera de ellas, en Boletín N° 13388-14, tiene por objetivo modificar el artículo 5 de la Ley 19.537, haciendo extensible la prohibición de las empresas de suspender servicios básicos a los Administradores de Condominios. La segunda, en Boletín N° 13381-14, busca una rebaja proporcional de los gastos comunes ordinarios en Condominio por bienes de dominio común inutilizados en razón de la actual situación sanitaria y de COVID-19.
No suspensión de suministro eléctrico
- El primer Proyecto mencionado era algo que se veía venir, puesto que no se había incluido a los Administradores de Condominios en los otros dos Proyectos respecto de Empresas. Estos dos proyectos se encuentran en los Boletines N° 13347-03 y N° 13342-02. Así, con el ingreso del Proyecto respecto de Administradores, el asunto de la suspensión de suministro eléctrico quedaría zanjado. Sin embargo, una precisión. Y es que el Proyecto respecto de Administradores de Condominios, a contrario de lo que se esperaba, agrega derechamente un inciso final al artículo 5 de la Ley 19.537.
El inciso sería del siguiente tenor:
“Las facultades contenidas en los incisos tercero y cuarto del presente artículo no podrán hacerse efectivas durante la vigencia del estado de catástrofe decretado por el Gobierno con ocasión de la pandemia del COVID-19, no pudiendo los administradores ni consejos de administración, por consiguiente, cortar ni suspender la prestación ni continuidad de los servicios básicos domiciliarios en base a la existencia de mora en el pago de los gastos comunes mientras dure la medida, debiendo prorratearse su cobro en los gastos comunes de los doce meses siguientes a la fecha de levantamiento del estado de catástrofe, sin que su cobro pueda incorporar multas ni intereses por mora.” (El destacado es nuestro).
¿Qué dudas plantea la técnica legislativa? Una, y muy importante, puesto que el segundo Proyecto, respecto de rebaja en gastos comunes, prefiere un artículo transitorio, sin modificar el inciso segundo del artículo 5 de la Ley 19.537. Hasta el momento no se sabe, pero es de suponer que el legislativo no pretenderá que este nuevo inciso al artículo 5 mencionada se mantenga luego de ocurrida la situación sanitaria del país. A todo esto, si es que se aprueba, se promulga y se publica antes de que lo haga por completo el Proyecto de Nueva Ley de Copropiedad.
Error legislativo subsanable
Es de esperar que dicho error se subsane en la tramitación y que no sea una expresión de las loables intenciones de ingresar e ingresar proyectos. A todo esto, recordar que la cultura legislativa en Chile es muy legalista, siendo que muchos soluciones o ya se encuentran en las reglas generales o pueden ser construidas a partir de principios generales de Derecho.
El lector puede haber notado que en la cita textual del inciso que pretende el Proyecto en comento existen frases destacadas. Uno, porque los Consejos de Administración no existen… Por tanto, se asume que el legislador quiso referirse a los Comité de Administración. Dos, porque se recuerda al legislador que las multas por mora en pago de gastos comunes no existen, no son válidas. Sólo es válido, en ese sentido, que se devengue el interés máximo convencional, según el actual inciso primero de la Ley 19.537.
Rebaja proporcional de gastos comunes ordinarios en Condominio
- Como se adelantaba, el segundo Proyecto a tratar en este artículo dice relación con la bullada (en prensa) “rebaja de gastos comunes”. Recordar que, según el inciso segundo del artículo 5 de la Ley 19.537, el no uso efectivo de un servicio o bien de dominio común, siendo incluso por desocupación de la unidad, no exime al copropietario del pago de los gastos comunes correspondientes. Así, el Proyecto, mediante la introducción a la Ley 19.537 de un Artículo Transitorio, busca que todos aquellos servicios o bienes del Condominio que no sean utilizados debido a medidas de prevención y mitigación de COVID-19, durante la situación sanitaria actual, sean descontados en proporción del cobro mensual de gastos comunes ordinarios.
Dice el Artículo único, rebaja de gastos comunes en Condominio:
“Artículo transitorio bis: Deberá rebajarse el valor de los gastos comunes ordinarios en proporción a los bienes de dominio común que se encuentran cerrados debido a medidas preventivas y de mitigación para contener el Covid-19, durante el período de emergencia sanitaria del país. El administrador del condominio deberá comunicar a los copropietarios la rebaja proporcional que se efectuará, la cual también deberá constar en el aviso de cobro correspondiente.”
¿Nuevamente dudas respecto a la técnica legislativa? La verdad es que encontramos que el mecanismo fue el correcto, a saber, mediante un artículo transitorio. En cuanto al fondo, falta exactitud: no se establece en qué plazo debería el Administrador hacer la comunicación de rebaja; tampoco, si acaso los Copropietarios pueden exigir la rebaja de gastos comunes y en qué instancia. Respecto a la instancia, dos opciones: o en el marco de Asamblea Ordinaria o, bien, mediante la correspondiente denuncia infraccional ante el Juzgado de Policía Local pertinente. Ello, puesto que no dice que “cualquier Copropietario podrá exigir”. Es más, da la sensación de que sería algo casi facultativo del Administrador del Condominio. Posiblemente hayan procesos infraccionales ante Juzgados de Policía Local debido a este asunto, si es que se aprueba, promulga y publica antes que el Proyecto de Nueva Ley de Copropiedad.
Finalmente, frente a la rebaja de gastos comunes en Condominio:
En resumen, creemos que los esfuerzos legislativos son buenos, loables, pero que es de esperar mejoren prontamente su técnica legislativa. Sobre todo, asesorándose por actores prácticos del escenario de Copropiedad en Chile. Existen detalles prácticos que escapan al trabajo legislativo, y que sólo pueden entregar en experiencia aquellos que hemos dedicado una carrera al ámbito del Derecho de Copropiedad y del Derecho Inmobiliario.
DESCARGA LOS PROYECTOS DE SUSPENSIÓN DE SUMINISTRO ELÉCTRICO Y DE REBAJA DE GASTOS AQUÍ:
Suspensión de suministro eléctrico: [wpdm_package id=’5122′]
Rebaja de Gastos Comunes: [wpdm_package id=’5127′]
Continuaremos publicando artículos al respecto.
Noticia en medios independientes aquí
Estimados,una consulta si por la pandemia decido no hacer uso de algunos servicios de mi edificio como ascensores y algunas áreas comunes, me podrían eximir de algún proporcional en el pago de los gastos comunes??
Muchas gracias por su comentario.
No, puesto que la regla del inciso segundo del artículo 5 de la Ley 19.537 es categórica: El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes.
¡Muchos saludos!
contacto@arcoabogados.cl / +56993291090
hola, he notado que la administración no entrega cuentas muy claras en cuanto a los aumentos de los pagos de los gastos comunes, como puedo solicitar una auditoria??
Según el inciso final del artículo 23 de la Ley 19.537: El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión. Para estos efectos, los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente.
En ese sentido, la rendición de cuentas y/o auditoría puede ser solicitada por Asamblea Ordinaria y/o por el Comité de Administración. Así mismo, puede accionarse infraccionalmente ante el Juzgado de Policía Local correspondiente con motivo de que la rendición se realice judicialmente, ante el juez del caso. Ello, conforme a la letra e) del artículo 33 de la Ley 19.537.
¡Muchos saludos!
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Hola buenas tardes estimado, tengo una consulta. He solicitado varias veces las cuentas a mi condominio sobre los gastos que han realizado, aunque hay reparaciones que dicen haberse realizado en mas ocasiones de las que uno tiene por aviso y siempre evaden el tema cuando pedimos las cuentas. ¿Que podria hacer en ese caso?
En respuesta a Antonia Ahumada.
Según el inciso final del artículo 23 de la Ley 19.537: El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión. Para estos efectos, los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente. Lo dicho se aplica para rendición de gastos comunes, por ejemplo.
En ese sentido, una rendición de cuentas y/o auditoría puede ser solicitada por Asamblea Ordinaria y/o por el Comité de Administración. Así mismo, puede accionarse infraccionalmente ante el Juzgado de Policía Local correspondiente con motivo de que la rendición se realice judicialmente, ante el juez del caso. Ello, conforme a la letra e) del artículo 33 de la Ley 19.537.
¡Muchos saludos!
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Agradecido con el articulo amigos. Son grande al hacer esto. informar a la comunidad es importante así evitamos ser engañados por los que ejercen una mala intención en la administración.
¡Muchas gracias por su comentario!
¡Muchos saludos!
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Una consulta, es obligación del administrador presentar los gastos del mes ya que llevo tres meses pagando y no tengo ni idea cuanto se gasta en remuneraciones, mantención y otros
Fabiola:
Depende de cuándo fue la última vez que ese Administrador rindió cuenta documentada de su gestión.
Todo, en aras del inciso tercero del artículo 17 e inciso final del artículo 23, ambos de la Ley 19.537.
¡Muchos saludos!
Hola, estoy presentando en mi condominio unas irregularidades, debido que hemos notado facturas de más en los gastos publicados. ¿Que acción legal podria hacer en ese caso?
Solicitar derechamente la rendición de cuentas del Administrador, o del Presidente de Comité en caso de que el Condominio no tenga Administrador elegido en Asamblea Ordinaria.
Según el inciso final del artículo 23 de la Ley 19.537: El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión. Para estos efectos, los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente.
En ese sentido, la rendición de cuentas y/o auditoría puede ser solicitada por Asamblea Ordinaria y/o por el Comité de Administración. Así mismo, puede accionarse infraccionalmente ante el Juzgado de Policía Local correspondiente con motivo de que la rendición se realice judicialmente, ante el juez del caso. Ello, conforme a la letra e) del artículo 33 de la Ley 19.537.
¡Muchos saludos!
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Una consulta, si el administrador se niega a entregar el libro de actas, la documentación de los gastos y la información de la cuenta corriente, que podríamos hacer en ese caso?
Estimado Juan:
La obligación de mantener el libro de Actas del Condominio es del Presidente del Comité de Administración, según el penúltimo inciso del artículo 20 de la Ley 19.537. En cuanto a la información de cuenta corriente o de ahorro, la misma, según el penúltimo inciso del artículo 23 de la Ley 19.537, debe ser aperturada por el Presidente del Comité de Administración o el Administrador; sobre dicha cuenta podrá(n) girar la o las personas designadas que se designe en Asamblea Ordinaria.
La documentación de los gastos es netamente una obligación del Administrador del Condominio, en aras del inciso final del artículo 23 de la Ley 19.537 y del artículo 26 del Decreto N° 46, Reglamento de la Ley 19.537.
Al respecto, y contando con que el Comité de Administración no convoque a Asamblea Ordinaria, el o los copropietarios o residentes afectados debiesen recurrir al Juzgado de Policía Local correspondiente para efectos de que el Administrador rinda cuenta de su gestión ante el Juez del caso.
¡Muchos saludos!
Gracias por este aporte a los copropietarios amigos de Arcó Abogados. Actualmente debido a la situación del Covid-19 a que ley puedo apegarme si los gastos comunes aumentaron y no hay prorroga de pago.?
Saludos.
Estimada Bárbara:
Si sus gastos comunes aumentaron, debe asegurarse de que el aumento haya sido justificado, solicitando al Administrador dé cuenta de su gestión con el Comité de Administración y que este último órgano informe a la comunidad mediante comunicaciones notificadas.
Actualmente, no existe norma que permita la prórroga. De quererse, tendría que recurrirse al Juzgado de Policía Local, en virtud de su facultad de la letra e) del artículo 33 de la Ley 19.537.
Actualmente se tramita una modificación a la Ley 19.537 que permita una mayor flexibilidad en los pagos de gastos comunes en razón del COVID-19 y la situación sanitaria. Tenemos un artículo que lo explica: https://www.arcoabogados.cl/2020/04/25/gastos-comunes-condominio/
¡Muchos saludos!
Saludos estimados! Preciso de una consulta, ya que hemos visto en nuestro edificio cobros injustificados con respecto a la mantencion de los ascensores. En este caso quisiéramos evaluar los gastos totales del año, exactamente cuáles son los documentos que debemos exigir y en donde podemos solicitar el apoyo oficial..!
Estimado Pedro:
Según el inciso final del artículo 23, en relación al artículo 26 del Decreto N° 46 (Reglamento de Ley 19.537), es el Administrador el obligado a dar cuenta documentada de su gestión (rendición de cuentas). En ese sentido, debe exigirse al Administrador del Condominio que explique la situación de cobro y de gastos totales del año. Aquello debe solicitarlo el Comité de Administración o un o unos Copropietarios y/o Residentes mediante la correspondiente denuncia infraccional ante el Juzgado de Policía Local competente de la Comuna.
¡Muchos saludos!
Muchas Gracias estimado por su respuesta y gran ayuda a través de este medio. Muy agradecido.
Saludos…
¡Muchas gracias a usted por el interés!
Hola, necesito una asesoría. ¿Por cual vía podría ubicarle?
Estimado Luis:
Puede escribirnos a contacto@arcoabogados.cl o llamarnos al +56993291090.
Le escribiremos
¡Muchos saludos!
Estimados cuanta información valiosa, muchos condominios abusan de su poder y pocos copropietarios estamos pendiente a detalle de todas las cuentas. Anotado cada parte de este articulo. Gracias
¡Muchas gracias por su comentario!
De eso se trata, de ayudar a la comunidad!
Hola un gusto poder escribirles. Interesado en este articulo. Estoy presentando que los gastos de mi condominio se han seguido efectuando pero hemos tenido un atraso por la actual situación y me está generando moras, está eso permitido actualmente?
¿Se refiere a la situación de mora o al hecho de que se pueda prorrogar el pago de gastos comunes?
Quedamos atentos.
¡Muchos saludos!
Hola, Sobre la situación de mora estimados.
Hola, En mi condominio nos han suspendido el agua por no pagar a tiempo, como deberíamos actuar? se supone que debe haber un plan para poder atender esto ya que muchos no han podido asistir a sus empleos.
Daniela:
Lo que relatas es totalmente irregular, y muy grave, puesto que la suspensión de servicios de agua potable no está permitido en el artículo 5 de la Ley 19.537; además, existen tratados internacional respecto a que el agua potable es considerado un elementos básico para la vida de las personas, que no pueden ser privado.
Debe recurrirse a través de acción de protección en la Corte de Apelaciones respectiva, por afectación al derecho fundamental a la vida e integridad física y psíquica y al derecho fundamental de propiedad.
Le escribiremos.
¡Muchos saludos!
Gracias por la información amigos, un motivo más para seguir sus artículos y asesorías legales.
Gracias a ti por el interés!
Muchos saludos
¿Actualmente como quedan los gatos comunes una vez más, reforzada la cuarentena? De acuerdo a las moras.
Continúan igual que siempre. Deben pagarse en fecha, y en caso de no poderse, acordar una forma de pago con el Administrador del Condominio.
Interesante tema sobre rebaja de gastos comunes en condominio, ya que actualmente una copropietaria no quiere realizar pagos por no usar ascensor y se ha creado un conflicto con respecto a esto.
Muchas gracias por este tema compartido que ha sido de gran ayuda.
¡De nada! Toda consulta nos contactas a través de nuestra página de inicio.
Se puede rebajar el cobro del gasto común a propietarios que vivan en casas que estan al exterior del condominio y no hacen uso de guardias (ya que no pueden salir a la calle) o conserjes o ningun otro tipo de servicio , en el detalle de los servicios en casi su totalidad estan orientados al interior del condominio , mantencion areas verdes , retiro de basura , correspondencia , etc..
Estimado Hernán:
Sí, pero para aquello debes iniciar denuncia infraccional ante Juzgados de Policía Local, de acuerdo a la fórmula del artículo 31 de la Ley 19.537.
Te escribiremos a correo para asesorarte.
¡Muchos saludos!
junto con saludarle, me gustaria ver si me pueden orientar que hacer, ya que debido a la pandemia deje de pagar los gastos comunes en el condominio donde vivo por dos años en algunos meses abone algo, pero ahora me quieren hacer una demanda judicial, es posible hacer eso? y lo otro me están cobrando intereses y mora yo podría solicitar la condonación de estos y solicitar el pago solo de los gastos comunes por medio de un convenio.
Desde ya muchas gracias
Esto ya se promulgó?
En mi condominio procedieron a cortar los susmistros de luz y obligaron a deudores cancelar la deuda y con intereses.
Por favor escribanos a nuestro correo electronico para explicarle el proceso que deben realizar, contacto@arcoabogados.cl