A la hora de decidir comprar un inmueble, existen pasos y aspectos básicos que se deben tener en cuenta antes de celebrar un contrato de compraventa. Y así evitar los problemas propios del proceso de compra. Uno de los pasos que se recomienda es revisar la tan famosa promesa de compraventa. ¿Pero es válido dejar sin efecto una promesa de compraventa? Este es el punto al que queremos llegar en este artículo. Te contaremos el secreto de la Ley del Consumidor, sobre todo en relación a los contratos de promesa con inmobiliarias.

Pero: ¿qué es una promesa de compraventa?

Una promesa de compraventa es un contrato por el cual una de las partes se compromete en comprar algo y la otra parte a venderlo. Esto puede ser una casa o un negocio (derecho de llaves), por ejemplo. Por lo tanto, la promesa de venta tiene por objeto celebrar un contrato de compraventa futuro, en que las partes quedan ligadas. Es decir, obligación que asume el promitente vendedor, como futuro vendedor, y el promitente comprador, como futuro comprador.

Todo lo anterior se rige por el artículo 1554 del Código Civil, el cual indica claramente los requisitos de este tipo de contratos:

«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1ª. Que la promesa conste por escrito;

2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;

3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;

4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente».

En el caso de la promesa de compraventa inmobiliaria, aplican algunas normas especiales, siendo la más importante de ellas la del artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Cuando se celebra una promesa con una empresa inmobiliaria, el futuro comprador (consumidor) debe:

1. Firmar siempre ante Notario, a través de instrumento privado con firmas legalizadas. Esto quiere decir que el consumidor debe estar PRESENCIALMENTE en la Notaría.
2. Llevarse, luego de firmar, una copia exacta del contrato firmado, sin espacios en blanco o partes faltantes.
3. Llevarse su Póliza de Garantía por saldo de precio. Si la inmobiliaria no la entrega en el acto de firmado el contrato, incurre en una gravísima infracción.

Entonces, cuando una de las partes no cumple con su obligación de hacer, ya sea de comprar o vender en los términos mutuamente acordados, nos enfrentamos a un incumplimiento. Esto por el compromiso pactado en la promesa de venta. Por el cual puede generar consecuencias y esto puede estar reflejado en las cláusulas establecidas en el mismo contrato. ¡dejar sin efecto promesa!

¿Cuáles son los motivos del incumplimiento de la promesa?

Los motivos suelen ser falta de aprobación bancaria; mejores opciones en el mercado; motivos personales; entre muchos otros. Como puede ser común el caso, por eso se establecen cláusulas y penalizaciones ante el incumplimiento de aquellos que deseen dejar sin efecto la promesa.

dejar sin efecto promesa!

En el caso de la promesa de compraventa inmobiliaria, es común que los clientes quieran resciliar sus promesas por motivos económicos, o por incumplimientos de la inmobiliaria con plazos de entrega, atención, venta, entre muchos otros aspectos.

¿Qué consecuencias podría haber por querer dejar sin efecto la promesa?

Cuando una de las partes incumple con la promesa, la otra parte puede exigir el cumplimiento a través de una demanda o exigir la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios. Es lo que dispone el artículo 1489 del Código Civil:

«En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios».

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Es común que, en caso de inmobiliarias, la empresa amenace al comprador futuro con aplicar las multas dispuestas en el contrato de promesa de compraventa, junto con llevar el caso a un árbitro. Nada de esto es legal, según se podrá dar cuenta posteriormente, siendo cuestiones que el común de los futuros compradores consumidores desconocen.

¿Qué sucede si por fuerza mayor incumplo la promesa?

La razón en este caso es legítima y no culpa a ninguna de las partes. La venta no se llevará a cabo y es normal que el vendedor y el comprador hablen entre ellos y cancelen, rescilien o anulen la promesa de venta.efecto promesa

Otros de los motivos de fuerza mayor son los siguientes:

• Si el comprador no obtiene crédito hipotecario;
• Que uno de los cónyuges del comprador o del vendedor fallezca;
• Que el comprador o vendedor se enferme y esto lo deje incapaz de realizar la venta o compra;
• Situaciones de insolvencia, calificadas según el contrato;
• Otras que expresa o tácitamente acuerden las partes.

Ahora, ¿Cómo puedo dejar sin efecto la promesa de compraventa?

La persona que tiene ese tipo de contrato es un CONSUMIDOR, protegido por la Ley 19.496. Aquello se da especialmente en la promesa inmobiliaria, en que una persona contrata con una empresa inmobiliaria. Así, lo que se hace es negociar con la empresa inmobiliaria en base a las infracciones a la Ley del Consumidor que la misma haya cometido.

Aquello dependerá de cada situación en particular, pero en general las infracciones de las inmobiliarias son múltiples. Cada infracción a la Ley del Consumidor, actualmente, tiene una sanción de hasta 300 UTM.fecto promesa

¿Qué son las cláusulas abusivas?

Las cláusulas abusivas son impuestas por las empresas y los consumidores tienen poco o nulo poder negociador. Por lo que resultan especialmente perjudiciales para ellos. En términos generales, se trata de estipulaciones que van en contra de la buena fe. Y que producen un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones que derivan del contrato. (dejar sin efecto promesa)

Asimismo, las cláusulas abusivas suelen ser situaciones escondidas en los reclamos que no siempre SERNAC puede detectar. Pues las quejas se reciben respecto a las consecuencias de estas, como un cobro indebido, pero no del contrato mismo. (dejar sin efecto promesa)

¿Cuáles son el tipo de cláusulas abusivas para dejar sin efecto una promesa de compraventa?

Entre las cláusulas que identifica el mismo SERNAC, se encuentran aquellas que:

• Cláusulas que permiten el cambio, suspensión o término unilateral del contrato. Por ejemplo, que la empresa puede terminarlo en cualquier momento y razón.
• Cláusulas que establecen renuncia anticipada de derechos. Por ejemplo, que el simple atraso en el pago de una cuota le impedirá al consumidor el ejercicio de sus derechos. O condicionar el cambio de un producto a que esté el embalaje original y en perfectas condiciones.
• Las cláusulas que establecen limitaciones de responsabilidad. Por ejemplo, que la empresa no se hará cargo de ningún daño o perjuicio ante un problema.
• Aquellas cláusulas que afectan el derecho a la información. Por ejemplo, aquellas cláusulas que indican que el consumidor acepta expresamente algo, como cargos o cobros, sin ser informado adecuadamente de ello.
• Cláusula relativas al mandato. Por ejemplo, cláusulas que establecen mandatos amplios, donde la empresa puede tomar decisiones por el consumidor.
• Aquellas cláusulas sobre tratamiento de datos personales. Por ejemplo, que permite compartir los datos de los consumidores a terceros, sin su consentimiento.
• Cláusulas contrarias a la buena fe. Por ejemplo, aquellas donde la empresa establece que puede cobrar, aunque no preste el servicio.

¿Cómo puedo saber si mi contrato tiene cláusulas abusivas?

Como el comprador es un consumidor, puede consultar el catalogo del SERNAC que establece una lista de cláusulas abusivas. Este catálogo es una guía tanto para empresas como consumidores par poder regirse y evitar infracciones ante la ley. dejar sin efecto promesa