Las plagas en condominios son molestas para todos: chinches, palomas, ratas, cucarachas o «baratas»; y últimamente murciélagos, entre las más graves. En esta entrada daremos un recordatorio de quiénes deben encargarse en el condominio del control de plagas, y qué derechos y obligaciones tienen los copropietarios y residentes.

De quién es el deber del control de plagas en condominios

Siempre el control de plagas de bienes comunes será del administrador. Es difícil pensar un caso en que la esa obligación no sea del administrador o de quien ejerza como tal. Recordar que a falta de administrador legalmente designado, es el presidente de comité de administración quien ejerce la administración. Ya el n° 1 del articulo 20 de la Ley 21.442 pone de cargo del administrador el cuidar los bienes comunes; y el n° 3 indica ejecutar actos de administración y conservación. Por su parte, el artículo 27 de la ley de copropiedad habilita a cualquier persona afectada en higiene, salubridad y/o habitabilidad a denunciar el hecho prontamente al Juez de Policía Local de la comuna.

No cabe duda de que serán los cargos del condominio los responsables de realizar los correspondientes controles de plagas. Difícilmente una plaga se generará desde una unidad hacia bienes comunes, ya que en general las plagas provienen del exterior.

Cuál es la obligación de control de plagas en comunidades y edificios

No existe una norma sanitaria o reglamentaria que obligue a condominios a controlar sus plagas, como por ejemplo a desratizar. Todo pasa por asuntos de higiene y de criterio al interior del condominio. Cada vez es más común, sobre todo en Santiago, que los condominios opten por al menos desratizar y controlar cucarachas una vez al año, ya que son plagas bastante comunes en la capital.

El caso especial de los murciélagos en condominios

Los murciélagos han tomado protagonismo en las ciudades, sobre todo en Santiago. Esto, porque a diferencia de los ratones de ciudad – que podrían ser portadores de algunas enfermedades infecciosas -, se ha documentado por la autoridad la presencia de murciélagos con rabia en varias comunas de la capital. Ya no es una mera suposición, sino que un riesgo sanitario cierto y del cual los condominios y edificios son los más afectados, por ser construcciones que utilizan los murciélagos para pernoctar. Estos casos son graves, y según ha indicado la misma autoridad, además de la responsabilidad de la comunidad, cualquier persona podrá y debería dar aviso a la SEREMI de Salud para tomar las precauciones del caso.

¿Qué hacer en caso de que no se controlen plagas en el condominio?

La opción es la misma tratándose de la ley de copropiedad: utilizar los artículos 27 y 44 de la Ley 21.442 para interponer una denuncia o querella infracción en Policía Local. El denunciado o querellado sería el condominio, representado por su administrador, y a su vez también podría ser denunciado el administrador y los miembros de comité que estuvieren involucrados. Por ejemplo, si el propietario denunciante ha insistido a todos estos por correo, sin respuesta ni gestión alguna.

La denuncia o querella debe interponerla el propietario de la unidad, alegando infracciones a la Ley 21.442 y en particular al artículo 20 y 27 de la ley, en relación a las obligaciones de ciudar los bienes comunes y a que no se produzcan conductas que afectaren la salubridad y habitabilidad del condominio. El juez debería fallar ordenando los controles de plagas respectivos, aplicar las multas en Unidades Tributarias Mensuales que correspondan y, si es del caso, condenar en costas a los denunciados o querellados.

En el caso de denuncias o querellas en Policía Local

Es importante contar con la debida asesoría legal, sobre todo porque muchas veces los propietarios que actúan sin Abogado cometen el error de plantear hechos prescritos de acuerdo a los artículos 27 de la Ley 21.442 y 54 de la Ley 15.231. También, hay veces que no se plantea adecuadamente el petitorio, o no se denuncia o querella de manera correcta. Entonces, la acción judicial puede fallar por motivos muchas veces formales que impiden al tribunal conocer y fallar el fondo del asunto.

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