Si eres administrador o parte de un comité de administración, es probable que hayas escuchado acerca de la fecha del 9 de enero de 2026 para condominios. El pasado 11 de diciembre de 2025, El Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de su Secretaría Ejecutiva de Condominios, dictó la Circular Ord. N° 13, que no es una simple sugerencia. Es la hoja de ruta para la supervivencia legal de tu reglamento de copropiedad bajo el imperio de la Ley N° 21.442.
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La Circular de Reglamentos de la Secretaría de Condominios
Como explicamos en nuestra entrada de Actualización y Modificación de Reglamentos, no era sorpresa para nadie la necesidad de modificar los reglamentos de copropiedad. Estos cambios eran necesarios, ya que los reglamentos debían recoger lo que indica la actual ley 21.442. Muchos condominios alcanzaron a actualizar sus textos antes de la fecha legal, pero muchos otros no, ya sea porque no han iniciado, siguen en proceso o porque su texto fue rechazado por la comunidad.
El año de actualización de reglamentos era inicialmente desde la dictación de la ley 21.442. Luego, la Secretaría de Condominios aclaró en la circular n° 2 que ese plazo corría desde la publicación del reglamento de la ley 21.442, y no desde la ley misma. Ahora, con la circular n° 13, vuelve a aclarar la Secretaría de Condominios lo que ocurriría con los reglamentos al 9 de enero de 2026.
El 9 de enero de 2026: la fecha que estaba marcada en rojo
Esta interpretación, tanto de la circular n° 2 como de la n° 13, vienen de la facultad de la Secretaría Ejecutiva de Condominios para interpretar la ley de copropiedad. Es decir, es una facultad interpretativa como la que tiene el Servicio de Impuestos Internos en materia tributaria, por ejemplo. Con todo, esta facultad interpretativa tampoco puede llegar a desfigura la ley, y aunque esto sea materia extensa, vale la pena mencionarlo.
¿Quién tiene la responsabilidad sobre sus hombros?
No es solo una tarea de la asamblea. El artículo transitorio del reglamento de la ley 21.442 pone la carga en el Comité de Administración. Son ellos quienes deben revisar el reglamento vigente y proponer formalmente los ajustes necesarios. No actuar no es una opción; es una falta a los deberes de administración que podría acarrear responsabilidades legales frente a los copropietarios.
Entonces, según la Circular n° 13, ¿hay alguna sanción por no «actualizar»?
Como Abogados Inmobiliarios y expertos en Copropiedad, queremos señalar desde ya que a los reglamentos sin actualizar no les pasará nada. Sí, nada. Esto tiene motivo en que las únicas normas que podrían verse afectadas, en principio, son aquellas relativas a los tipos de asambleas, quórums, seguros, entre otras. Si aplicáramos los principios generales del Derecho, en cuanto a la primacía de la ley, llegaríamos a la misma conclusión. La ley vigente siempre estará por sobre cualquier reglamento, esté o no «actualizado».
La circular n° 13 vino a formalizar algo que ya todos conocíamos; la pregunta es por qué se esperó hasta último momento para «aclararlo». ¿Habrá sido por otras razones? Quizás fue un buen impulso para que los condominios fueran más proactivos. Mucho se habló antes de que los reglamentos no actualizados quedarían sin efecto luego del 9 de enero de 2026; hoy nos encontramos con que fue siempre todo lo contrario. No ocurrirá nada. Sin embargo, sigue existiendo el llamado a «actualizar» los textos, por otros motivos.
Por último, a pesar de no haber sanción, ¿por qué conviene actualizar?
Los motivos son variados:
- Cumplir con una obligación legal, aunque sin sanción, de parte del comité de administración.
- Que nadie de la comunidad pueda discutir o reprochar que el texto no se haya aprovechado de actualizar.
- Incorporar aspectos beneficiosos, como por ejemplo regulaciones de alojamientos temporales.
- Que no se pueda discutir la personería o facultad de representación del condominio en juicios.
- Incorporar infracciones y multas, entre otras normas regulatorias.
Entonces, el llamado es a actualizar para mejorar, no a actualizar para no incumplir.