Si piensas que la no inscripción en el Registro Nacional de Administradores de Condominios tenía efectos sólo para los administradores, estás muy equivocado. Dicho incumplimiento afecta también al condominio, y de manera muy graves, que veremos en esta entrada.
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El Registro de Administradores de Condominios en 2026
Para este año, todo administrador en ejercicio debiese estar ya inscrito en el Registro Nacional de Administradores. Si no lo está, está ejerciendo ilegalmente, sometiéndose a denuncia administrativa y responsabilidad penal. Debemos recordar que tanto los administradores persona natural como empresas deben estar inscritos; algunos piensas que sólo las personas naturales. Pero no es así. Debe estar inscrito quien ejerza y esté nombrado por la asamblea de copropietarios como administrador.
Hay algunas inscripciones que están en trámite, porque se hicieron a último mes (septiembre de 2025). Recordar que el plazo era hasta el 26 de septiembre de 2025. No hay norma que habilite a administradores en trámite de inscripción para ejercer; tampoco hay circular de la Secretaría de Condominios.
Hoy, la inscripcion en el Registro de Administradores Condominios no es una formalidad accesoria. Es el requisito que define si un administrador puede o no ejercer y representar y actuar válidamente en nombre del condominio. Ignorar este punto expone a la comunidad a consecuencias legales profundas, si no irreversibles.
La inscripción en el Registro de Administradores de Condominios como requisito habilitante
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria creó el Registro Nacional de Administradores de Condominios, administrado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, estableciendo su carácter obligatorio para toda persona que ejerza funciones de administración, ya sea de manera remunerada o gratuita. La inscripción constituye, por tanto, un requisito habilitante. Sin ella, la persona simplemente no puede ejercer legalmente como administrador. No se trata de una recomendación ni de una exigencia futura: es una condición actual y exigible. Desde esta perspectiva, cualquier administración ejercida sin inscripción se sitúa fuera del marco legal, aún cuando haya sido aprobada por una asamblea o tolerada durante años por la comunidad.
¿Quiénes deben inscribirse?
Como bien dijimos, deben inscribirse:
- Personas naturales que ejerzan como administradores, con el giro respectivo.
- Personas jurídicas (empresas) que ejerzan como administradores, con el giro respectivo, estén o no afecta a IVA (sociedad de profesionales).
- Aquellos presidentes de comité de administración que ejerzan como administradores (inscripción a título gratuito).
Para aclarar, si un administrador está designado sólo por el comité de administración, siempre ha quedado la duda de si es legal su nombramiento. En virtud de la ley 21.442, quien designa al administrador es la asamblea de copropietarios, no el comité. Mientras no haya designación o «ratificación» por asamblea, quien ejerce o debiera ejercer como administrador en el presidente de comité. Esta es la postura más conservadora, aunque aún es tema debatido y en ocasiones y por razones prácticas se prefiere indicar igualmente al administrador.
El primer efecto crítico: ejercicio ilegal de la administración
Un administrador no inscrito en el registro actúa sin habilitación legal. Esto implica que su designación puede ser cuestionada y que sus actuaciones carecen de respaldo normativo suficiente.
La gravedad de este punto suele subestimarse. No se trata sólo de un incumplimiento administrativo, sino de una infracción que afecta directamente la validez de los actos que el administrador realiza en representación del condominio: contratos, cobros, notificaciones, demandas, decisiones operativas y gestiones ante organismos públicos.
Falta de personería y legitimidad activa: cuando el condominio no puede demandar
Uno de los efectos más delicados —y menos comprendidos— de operar con un administrador no inscrito es la falta de personería y legitimidad activa.
En términos simples, un administrador no inscrito no tiene representación legal suficiente para actuar en nombre del condominio frente a terceros ni ante tribunales de justicia. Esto adquiere una relevancia crítica cuando la comunidad necesita ejercer acciones legales.
Si el condominio debe demandar por deudas de gastos comunes, incumplimientos contractuales, daños estructurales, demandas a inmobiliarias, responsabilidad de proveedores o conflictos con copropietarios, la contraparte puede objetar válidamente la representación, alegando que quien comparece carece de legitimación activa por no cumplir con la inscripción.
Las consecuencias pueden ser devastadoras: demandas rechazadas por aspectos de forma, nulidades procesales, pérdida de tiempo, aumento de costos y, en algunos casos, la imposibilidad de volver a ejercer la acción por vencimiento de plazos.
Presidentes de comité que ejercen en subsidio: una falsa sensación de seguridad
Existe una creencia extendida de que, cuando no hay administrador externo, el presidente del comité de administración puede ejercer libremente las funciones administrativas sin mayores exigencias. Esta interpretación es incorrecta.
La ley es clara: quien ejerza funciones de administración, incluso a título gratuito o en subsidio, debe cumplir con la inscripción en el Registro de Administradores de Condominios. Esto incluye expresamente a los presidentes de comité que asumen tareas administrativas ante la ausencia de un administrador formal.
Sin la inscripción correspondiente, el presidente del comité se encuentra en la misma situación de vulnerabilidad jurídica: falta de personería, ausencia de legitimación activa y exposición a cuestionamientos legales que afectan no solo a la comunidad, sino también a su responsabilidad personal.
Efectos prácticos de mantener a un administrador no inscrito
La falta de inscripción no es un problema abstracto. Sus efectos se manifiestan en la vida cotidiana del condominio:
- Actos administrativos expuestos a impugnaciones.
- Dificultades para representar a la comunidad ante bancos, proveedores o autoridades.
- Riesgo real de no poder demandar ni defenderse judicialmente.
- Inseguridad jurídica permanente en la gestión de bienes comunes.
- Eventuales sanciones administrativas y conflictos internos entre copropietarios.
Todo ello genera un escenario de fragilidad institucional que contradice el espíritu de la ley 21.442, cuyo objetivo central es profesionalizar y transparentar la administración de condominios.
Una advertencia necesaria
Verificar la inscripción en el Registro Nacional de Administradores no es un gesto de desconfianza, sino un acto de responsabilidad. Es la única forma de asegurar que quien administra tiene la capacidad legal para hacerlo y que el condominio no quedará paralizado frente a un conflicto serio.