En muchas operaciones inmobiliarias, suele pasarse por alto el estudio de los títulos de la propiedad. Inclusive hay veces en que aquello se pasa por alto en algunas Notarías; y ya en caso más extremos, inclusive en los Conservadores de Bienes Raíces. En esta ocasión hablaremos sobre las contribuciones o impuesto territorial, que es un impuesto que grava a los bienes raíces en relación a su avalúo fiscal. En particular, veremos qué hacer frente a una deuda de contribuciones en una operación inmobiliaria. Es decir, si se puede realizar una venta de una propiedad con deuda de contribuciones.

La venta de una propiedad con deuda de contribuciones

Para ser concretos, ninguna Notaría ni Conservador deberían autorizar e inscribir respectivamente la escritura de compraventa de una propiedad con deuda de contribuciones. Lo anterior, porque hay texto expreso; lo prohibe el artículo 74 del Código Tributario, que dice:

«Los conservadores de bienes raíces no inscribirán en sus registros ninguna transmisión o transferencia de dominio, de constitución de hipotecas, censos, servidumbres, usufructos, fideicomisos o arrendamientos, sin que se les compruebe el pago de todos los impuestos fiscales que afecten a la propiedad raíz materia de aquellos actos jurídicos. Dejarán constancia de este hecho en el certificado de inscripción que deben estampar en el título respectivo.

Los notarios deberán insertar en los documentos que consignen la venta, permuta, hipoteca, traspaso o cesión de bienes raíces, el recibo que acredite el pago del impuesto a la renta correspondiente al último período de tiempo.

El pago del impuesto a las asignaciones por causa de muerte y a las donaciones se comprobará en los casos y en la forma establecida por la ley N° 16.271″.

Esto es obligatorio para las Notarías, al igual a como actualmente es obligatorio incluir cláusulas de no estar afecto a IVA, no deber pensiones de alimentos ni tampoco ser una persona políticamente expuesta.

Qué hacer si la propiedad tiene deuda de contribuciones

Básicamente, para dar solución a la deuda hay dos opciones:

• Pagar directamente en Tesorería General de la República, accediendo con clave única y rol de la propiedad;
• Realizar un convenio de pago con Tesorería General de la República, conforme al artículo 92 del Código Tributario. En este caso, se deberá exhibir el pago de la última cuota al día del convenio respectivo.

Los acuerdos a que se lleguen con el vendedor son cuestión aparte. Se puede rebajar el precio de la compraventa para dar pago al impuesto; o pagar y luego obtener reembolso con otras sumas; etcétera. Todo eso quedará a criterio y del acuerdo a que lleguen vendedor y comprador.

Entonces, tener deuda de contribuciones es tan grave como un embargo o una medida precautoria

Por mandato legal, la deuda de contribuciones priva a la propiedad de sus facultades más esenciales, es decir, de poder ser transferida. La persona dueña no podrá enajenar la propiedad sin antes acreditar o el pago total de la deuda; o el pago de la cuota al día si hay convenio con Tesorería General de la República. Es así de simple, y legalmente no hay otra forma; a no ser que Notaría y Conservador pasen por alto la exigencia, lo cual no debe ocurrir.

La deuda de contribuciones persigue a la propiedad.

Por último, mucho se dice y se indica acerca de que las contribuciones son una «carga real». Es decir, que persiguen a la propiedad. El efecto práctico de eso es que, por ejemplo, si un vendedor llega a un acuerdo con Tesorería un poco antes de la firma de la compraventa, y paga la primera cuota del convenio, las cuotas restantes del convenio serán de cargo del actual propietario. Es decir, el comprador deberá pagar las cuotas restantes del convenio. Este tipo de detalles son de suma importancia, sobre todo si el comprador no está debidamente asesorado por un Abogado de Propiedades.

Medidas para asegurar una compraventa sin deuda de contribuciones

En primer lugar, siempre hacer un estudio de títulos. Eso es lo primero. Con una debida asesoría estos asuntos quedan cubiertos. En segundo lugar, tenga o no Abogado, pedir siempre los certificados de deuda de contribuciones y de no deuda o pago al día. Como las contribuciones se pagan trimestralmente, debe tener atención con las fechas de los certificados en relación al trimestre en que calce la operación inmobiliaria. En tercer lugar, si quiere adquirir una propiedad con deuda de contribuciones, ya sea por venta directa o participando en un remate o subasta de propiedades, siempre asesórese legalmente antes de tomar una decisión. Hay formas de hacer frente a la deuda, pero todo debe quedar debidamente estudiado y documentado antes de avanzar.