Muchas clientes nos han preguntado acerca de cómo aplicar la «Ley Valentín». La llamada “Ley Valentin” corresponde a la Ley 21.842, publicada el 23 de septiembre de 2026. Esta norma modificó a la Ley 21.442, de Copropiedad Inmobiliaria, para incorporar medidas adicionales destinadas a prevenir caídas accidentales desde edificaciones en altura. La respuesta breve es que no se exige instalar mallas en todos los departamentos. La ley impone una obligación de seguridad solo cuando se cumplen las condiciones específicas que contempla la norma y, aun en esos casos, exige una medida idónea, no necesariamente una malla.

¿Cuándo es obligatorio instalar una medida de seguridad?

El nuevo artículo 43 bis de la Ley 21.442 se aplica a las unidades destinadas a vivienda que estén sobre el primer piso, cuando residan en ella niños o niñas de hasta 12 años, o personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caída. La medida debe proteger los sectores de la unidad, o los bienes comunes asignados a ella en uso y goce exclusivo, que presenten ese riesgo.

Por eso, la regla no obliga a todos los hogares a poner mallas. Cuando se cumplen las condiciones legales, se debe implementar una medida de seguridad idónea. La ley menciona, entre los ejemplos, mallas de protección de alta resistencia y sistemas para bloquear o limitar la apertura de ventanas; no establece que deba utilizarse un único mecanismo o dispositivo.

Período de vacancia legal

La obligación del artículo 43 bis será exigible una vez transcurridos 24 meses desde la publicación de la Ley 21.842, es decir, en septiembre de 2028. Hasta que se cumpla ese plazo, no corresponde exigir la instalación invocando esta nueva obligación; pero ello no elimina otros deberes de seguridad que pudieran aplicarse por razones distintas. Por ejemplo, por aplicación del articulo 27 de la Ley 21.442.

Mallas de seguridad en Condominios: ¿puede prohibirlas el reglamento?

La Ley 21.842 también modifica el artículo 8 de la Ley 21.442: el reglamento de copropiedad no puede prohibir a propietarios, copropietarios, arrendatarios u ocupantes instalar sistemas adicionales, permanentes y resistentes para prevenir caídas. La regla comprende las mallas de protección de alta resistencia y otros mecanismos que cumplan las instrucciones aplicables.

Esto no impide que la comunidad establezca estándares mínimos de calidad y condiciones de instalación y mantención para cuidar el orden, la homogeneidad y la seguridad del edificio. Por tanto, el administrador puede aplicar las exigencias válidas del reglamento, pero no utilizarlo para impedir por completo los sistemas de seguridad protegidos por la ley. Todos estos aspectos son importantes de abordar en las modificaciones o actualizaciones de reglamentos de copropiedad.

La ley contempla que la Secretaría Ejecutiva de Condominios pueda impartir instrucciones generales para aplicar el artículo 43 bis. La norma no identifica por sí sola un modelo único de malla ni especifica todos los requisitos técnicos, por lo que deben revisarse las instrucciones que se dicten y las condiciones válidas del reglamento. A la fecha, esta circular aún no es dictada.

¿Qué puede exigir el administrador?

La Ley 21.442 encomienda al administrador velar por el cumplimiento de las disposiciones legales y del reglamento de copropiedad. Además, el artículo 43 bis ordena a la persona obligada informar al administrador acerca de la instalación de la medida y entregar los antecedentes documentales que correspondan. Por tanto, el administrador sí puede fiscalizar el cumplimiento.

En la práctica, cuando la obligación sea exigible, el administrador podrá comunicar formalmente al residente obligado qué dispone la ley, solicitar confirmación de la instalación y pedir los antecedentes documentales correspondientes. Conviene que la solicitud se limite a lo necesario para acreditar el cumplimiento y respete los estándares y condiciones de instalación que sean aplicables. El artículo 43 bis no detalla un procedimiento propio de fiscalización ni concede expresamente al administrador facultades para ingresar por la fuerza a una unidad o instalar allí un dispositivo, por lo cual se deberá estar a las facultades y obligaciones que y están presentes en la ley 21.442, como los artículos 20 y 27.

¿Se puede recurrir al Juzgado de Policía Local?

La Ley 21.442 entrega a los Juzgados de Policía Local las controversias sobre administración o funcionamiento del condominio que se produzcan entre copropietarios o entre estos y la asamblea, el comité de administración o el administrador. También permite al administrador representar judicialmente a los copropietarios en asuntos relativos a la administración y conservación del condominio. Por ello, una controversia concreta sobre el cumplimiento de la nueva obligación puede llevarse perfectamente al Juzgado.

Sin embargo, el artículo 43 bis no establece una multa específica ni crea un procedimiento sancionatorio especial por no instalar la medida. Por eso, se deberá estar como base a la multa de hasta 3 UTM dispuesta en el artículo 27 de la ley 21.442. Este artículo contempla multas de 1 a 3 UTM y permite denunciar la infracción al comité de administración, al administrador o a cualquier persona afectada dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia, en Policía Local.

Conclusion:

En síntesis: la Ley Valentín no establece una obligación universal de instalar mallas. Para los hogares comprendidos en el artículo 43 bis, exige una medida idónea y la obligación será exigible una vez transcurridos 24 meses desde la publicación de la ley. El administrador puede requerir la información y los antecedentes previstos, y las controversias pueden llegar al Juzgado de Policía Local en los casos que correspondan. Todo esto es posible de fiscalizar y realizar con debida asesoría y representación de nuestros Abogados de condominios, comunidades y copropiedad.