Es común que tanto la Administración de un condominio como el Comité de Administración impongan multas a copropietarios o residentes, fundados en el Reglamento de Copropiedad del condominio. Sin embargo, muchas de estas multas no son correctamente aplicadas, carecen de prueba o simplemente no están contempladas en el Reglamento de Copropiedad. Así, una multa de condominio puede ser abusiva, arbitraria y/o ilegal. En este artículo hablaremos sobre aquellas, y también sobre cómo impugnar una multa de condominio cuando procede.
Pero antes ¿qué es una multa de condominio?
Es una sanción pecuaria o económica, que tiene como supuesto una hipótesis de aplicación contemplada en el Reglamento de Copropiedad del condominio o en la ley de copropiedad. Normalmente están indicadas en Unidades de Fomento o en Unidades Tributarias Mensuales (UF o UTM, respectivamente). La causal de la multa puede estar indicada tanto en el Reglamento de Copropiedad como en la ley, pero la sanción debe estar en el Reglamento.
Cuándo procede una multa:
Suele ser algo confuso, pero la ley 21.442 indica que las multas deben estar contempladas en el Reglamento de Copropiedad del condominio, y dichas multas pueden aplicarse por infracciones a las obligaciones tanto del citado Reglamento como de la ley en sí. ()
Lo que ocurre en la práctica es que se aplican las multas y las infracciones que sólo estén contempladas en el Reglamento de Copropiedad. Así lo han entendido la mayoría de los Juzgados de Policía Local.
Por tanto, no podría multarse por ejemplo si alguien transgrede el artículo 27 de la Ley 21.442, que dice: «Las unidades no podrán utilizarse para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la dirección de obras municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes«.
Lo que se aplica en la práctica, entonces, es:
Para que la multa procediera, se debería indicar en el Reglamento de Copropiedad cuáles serían los usos prohibidos de las unidades, por ejemplo. Y la multa, en UF o UTM, también debería estar contemplada. Por ejemplo, cuando se multa por estacionamiento en condominio (mal uso).
En resumen, pueden existir casos en que se multe por infracciones no expresas en el Reglamento de Copropiedad. Pero lo habitual es que los Jueces de Policía Local declaren válidas las multas e infracciones que sólo se indiquen expresamente en el Reglamento de Copropiedad. Existe discusión de si cláusulas como «se aplicarán estas multas a cualquier acto, omisión o conducta contraria a las disposiciones de este Reglamento de Copropiedad» satisfacen este requisito. Todo quedará a criterio final del Juez.
¿Cuándo una multa de condominio sería abusiva o ilegal?
Los casos más comunes de multa de condominio abusiva o ilegal son:
- Cuando no se contempla la multa y/o la infracción en el Reglamento de Copropiedad, o al menos no en una forma clara.
- Cuando no existen pruebas de la comisión de la infracción.
- Cuando la multa la aplica la administración, ya que legalmente es el Comité de Administración quien debe aplicar las multas (art. 2, n° 5, de la ley 21.442).
La primera causal es la más común, y es la que comúnmente se reclama en Juzgados de Policía Local.
El artículo 17 de la Ley 21.442, en lo referente a la aplicación de multas, dispone que: “El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad”.
Es común que la multa por estacionamiento en condominio sea ilegal, ya que no siempre se incluye la prohibición expresa.
Otros aspectos de las multas en condominio:
- Hoy en día, los gastos comunes pueden incluir el cobro de las multas. La ley 21.442 adoptó el concepto de «obligaciones económicas», concepto que incluye a todos los cobros de cargo de los copropietarios y residentes. Es decir, gastos comunes, multas, intereses, seguros, fondo común de reserva, gasto común extraordinario, entre otros.
- El artículo 20, n° 9, de la Ley 21.442 expresa claramente que el corte de luz sólo procede respecto a la mora en el pago de tres o más períodos de gastos comunes, continuos o discontinuos. Entonces, no procede el corte de electricidad por mora en el pago de multas.
- Recordar que el corte de electricidad debe ser autorizado por el Comité de Administración, por escrito y previo al actuar del Administrador, en su caso.
- Con todo, no podrá efectuarse ni solicitarse la suspensión simultánea de más de uno de los servicios básicos. Es decir, de aquellos referidos en el n° 9 del artículo 20 de la ley de copropiedad.
- Si usted es dueño, y arrienda su unidad, tanto usted como su arrendatario serán responsables del pago de la multa. Si su arrendatario se va de la unidad, usted deberá pagar igualmente la multa, ya que quedará cargada en la colilla de gasto común, además. Recuerde descontar las multas a su arrendatario, si procede.
- Los Reglamentos de Copropiedad pueden establecer que las multas aumenten en caso de reincidencia. Es totalmente legal. Suele ocurrir con multa por estacionamiento en condominio (mal uso). Por ejemplo, se excede de plazo constantemente.
- Si el Comité de Administración dictara una norma de orden y administración del condominio, el Reglamento puede establecer una multa en caso de que aquellas normas se infrinjan.
¿Cómo debe ser la aplicación de multas?
Las multas en condominios deben tener un procedimiento específico de aplicación, dispuesto en el Reglamento de Copropiedad. Deben tener un procedimiento previo, un debido proceso. Por ejemplo, conociendo el copropietario o residente si acaso existe un procedimiento de amonestación previa o simplemente una aplicación directa. Y cómo se le informará de dicha multa.
No existe una regla general al respecto, pero se suele incluir un artículo en el Reglamento de Copropiedad que indique una primera notificación con las pruebas respectivas. También, un plazo de descargos del infractor; y la decisión final del Comité de Administración. De todas formas, quien no esté conforme con la decisión, por regla general podrá recurrir al Juzgado de Policía Local de la Comuna.
Multas más comunes en Condominios:
- Multa por estacionamiento en condominio: por ejemplo, cuando se utiliza en exceso un estacionamiento de visita. O se utiliza un estacionamiento para discapacitados.
- Multa por ruidos molestos: en general, por la queja de otro residente.
- Multa por mal uso de la unidad: comercio, hotel y otros.
- Multas por vulneraciones a la convivencia: botar basura en lugar no habilitado.
- Multas por no asistir a Asambleas: ahora son legales, si se establecen en el Reglamento. Revisar inciso final del artículo 30 del Reglamento tipo de Copropiedad.