En esta entrada expondremos un caso real, para explicar la importancia de un adecuado estudio de los derechos de aprovechamiento de aguas. Este caso cobra relevancia sobre todo en sitios rurales, donde existen por regla general la mayor cantidad de derechos de aprovechamiento de aguas. Ya sean superficiales, subterráneas, de riego, de consumo u otras, los problemas pueden presentarse siempre. El punto es que todo esto es evitable, con un adecuado estudio de títulos y la asesoría y acompañamiento legal de un Abogado Inmobiliario.

Por qué los derechos de agua omitidos en una herencia pueden arruinar tu compraventa

Imagina que finalmente encuentras esa propiedad ideal. El título del terreno está al día, el vendedor tiene toda la disposición y el precio incluye derechos de agua. Todo parece un negocio redondo hasta que el estudio de títulos revela una omisión de hace décadas: el agua nunca se incluyó en la partición de una herencia familiar.

Lo que parecía un trámite administrativo se convierte de pronto en un laberinto legal que podría dejarte sin el recurso más valioso de la tierra. En este artículo, exploramos por qué el saneamiento de aguas es una «cirugía jurídica» obligatoria en Chile y cómo evitar que una omisión del pasado hunda tu inversión de hoy.

El error del «accesorio»: el agua no sigue a la tierra

Un error común es pensar que el agua se transfiere automáticamente con la parcela. En el derecho chileno, los derechos de aprovechamiento de aguas son bienes inmuebles independientes. Tienen su propia vida registral en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).

El problema surge frecuentemente en sucesiones antiguas. Si un propietario adquirió aguas estando casado en sociedad conyugal y, al fallecer uno de los cónyuges, el agua no se individualizó en el inventario de la posesión efectiva ni en la escritura de partición posterior, el título queda «fracturado». Legalmente, el vendedor actual solo sería dueño de «una parte», mientras que la otra sigue perteneciendo a una comunidad hereditaria que quizás ni sabe que es dueña. Cuando las comunidades no se parten, es decir, no se dividen y no se adjudican bienes a cada comunero, los herederos son dueños sólo de un porcentaje sobre la herencia, no sobre bienes en particular. Esto, a pesar de que muchas veces los Conservadores acepten «cesiones» o venta sobre bienes particulares dentro de la herencia.

La barrera del SII: el Artículo 31 de la Ley 16.271

Muchos intentan subsanar estas omisiones con cláusulas genéricas de «usos y costumbres», pero chocan con una pared infranqueable: el Servicio de Impuestos Internos (SII).

El Artículo 31 de la Ley de Herencias prohíbe a los Conservadores inscribir cualquier transferencia de bienes que emanen de una sucesión si no se acredita el pago o exención del impuesto sobre ese bien específico. Si el agua fue omitida en el proceso sucesorio original, no existe certificado del SII que la libere. Sin ese papel, tu escritura de compraventa es, para efectos legales, ininscribible.

La nueva era: reforma al Código de Aguas de 2022

Hoy, el descuido en los títulos no solo es un problema de propiedad, es un riesgo de extinción. La reforma de 2022 introdujo cambios drásticos que todo comprador debe conocer:

1. Caducidad por no uso: Los derechos pueden extinguirse si no se utilizan efectivamente o no se construyen las obras de captación en plazos de 5 o 10 años.
2. Registro obligatorio: Existe la obligación de inscribir todos los derechos en el Catastro Público de Aguas (CPA) de la Dirección General de Aguas (DGA).
3. Patentes por no uso: Los derechos que no se utilizan entran en un listado de pago de patentes anuales. Si no se pagan, la Tesorería los remata judicialmente. En un remate, no tienes preferencia por tener un título antiguo no inscrito.

El ecosistema del agua: OUA, Comunidades y Asociaciones

Al verificar un título, no basta con mirar al Conservador. Es vital entender dónde está inserto el derecho:

• Derechos Consuntivos vs. No Consuntivos: Los primeros permiten consumir el agua (riego, minería), mientras que los segundos obligan a devolverla al cauce (hidroeléctricas).
• Organizaciones de Usuarios (OUA): El agua suele gestionarse a través de Comunidades de Aguas (cauces naturales) o Asociaciones de Canalistas (cauces artificiales).
• La implicancia en el título: Estas entidades llevan sus propios registros de comuneros. Si el nombre en la Asociación no coincide con el del Conservador, o si existen deudas de cuotas sociales, la entrega del agua puede ser bloqueada, aunque tengas una escritura firmada.

¿Cómo salvar la operación? La estrategia del saneamiento integral

Si te encuentras con un título viciado por una omisión hereditaria, la solución no es un juicio eterno, sino una estrategia de saneamiento coordinada:

1. Escritura Única de Saneamiento: Donde los herederos reconozcan la omisión y adjudiquen el derecho al vendedor para reconstruir el tracto sucesivo.
2. Ampliación de Inventario: Tramitar ante el SII la inclusión del bien omitido para obtener el certificado de impuesto correspondiente.
3. Mandatos Irrevocables: Asegurar que el Abogado Inmobiliario tenga facultades para terminar el trámite ante el Conservador, protegiendo al comprador ante cualquier eventualidad con el vendedor.

Conclusión: en el agua, quien no inscribe no es dueño

Comprar derechos de agua con títulos incompletos es comprar un litigio latente. En un escenario de escasez hídrica y fiscalización estricta, la debida diligencia en el estudio de títulos de aguas es la única garantía de que tu inversión tendrá el respaldo vital que necesita para producir.

¿Estás por firmar una compraventa rural? Asegúrate de que el agua no sea solo una promesa en el papel, sino una realidad inscrita y libre de fantasmas hereditarios.