Muchas personas, empresas y clientes vienen a nosotros para consultar sobre problemas con propiedades. Nuestros expertos se han encontrado con un sinfín de casos al respecto, algunos más sorprendentes que otros, más cotidianos. Sin embargo, el factor común de todos aquellos es que siempre existe un error humano en la cadena de las propiedades. La labor de un buen Abogado Inmobiliario debe ser descubrir ese error y proponer la solución más estratégica y práctica posible. En ocasiones será un juicio, pero en otras esta opción será muy desaconsejada y será mejor un contrato, por ejemplo; los ejemplos y casos prácticos son infinitos. Por eso, para la regularización y saneamiento de propiedades la clave está en la detección y en el manejo amplio del Derecho, ya que un análisis miope, esquivo y/o acotado puede impedir aquella solución estratégica que le ahorre mucho tiempo, dinero y recursos al cliente.

¿Qué es una Regularización y/o Saneamiento de Propiedades en Chile?

Esta es la primera pregunta que debemos responder. Se conoce como regularización y/o saneamiento de propiedades a todo aquél procedimiento que tiene por objetivo dejar a una propiedad, bienes raíces o inmuebles sin ningún tipo de vicio, error o situación que impida o entorpezca su transferencia. Dicho en términos coloquiales, «dejar limpia» la propiedad. Por eso, en Chile sobre todo el término «regularizar» es muy ocupado, para referirse a situaciones de precario o desalojos de propiedades, o también para referirse a situaciones de consolidación de dominio, como en el caso del Decreto Ley 2.695. En cambio, el término «saneamiento» se utiliza en nuestro país más para referirse a títulos, es decir, a escrituras e inscripciones viciadas o con errores, que muchas veces son detectadas en estudios de títulos.

Regularizaciones y/o Saneamientos de propiedades más comunes en Chile:

Dicho lo anterior, las situaciones más comunes o más consultas suelen ser las siguientes:

1. Juicios de desalojo por precario o por arrendamiento.
2. Omisión o errores en datos de escrituras de venta de propiedades.
3. Ventas simuladas en las que se pactó el pago de un precio en cuotas, pero no consta que se haya pagado.
4. Ventas con lesión enorme.
5. Escrituras de venta en donde no compareció el otro cónyuge a autorizar, casados en sociedad conyugal.
6. Adquisición de pequeña propiedad raíz por prescripción especial del Decreto Ley 2.695.
7. Juicios de reivindicación de dominio.
8. Juicios de alzamiento de gravámenes.
9. Juicios en contra de Conservador de Bienes Raíces por rechazo de inscripción.
10. Ampliaciones de inventario y modificación de escrituras en posesiones efectivas.
11. Compra de propiedades con mandatos sin facultades suficientes.
12. Propiedad con expropiación no detectada; problemas con deslindes, sobre todo en subdivisiones.

Soluciones según el tipo de situación a regularizar o sanear en la propiedad:

Queda claro de que, en Derecho Inmobiliario, en general los problemas con las propiedades pueden estar relacionados con dos campos legales: I) las escrituras, contratos o títulos de los bienes raíces; II) y/o las acciones judiciales que se deben ejercer dentro de los plazos legales que correspondan, contra quienes corresponda y, además, de la manera correcta para cada caso en particular, de manera estratégica.

El caso de las escrituras, contratos o títulos de bienes raíces:

En las escrituras, normalmente el vicio se saneará con una escritura adicional de aclaración, rectificación o enmienda de la original. Para esto es esencial que algún Abogado se haya otorgado poder o mandato en la escritura original para tales fines, y que dicho poder o mandato tenga facultades suficientes. Ocurre en casos, por ejemplo, de mandatos otorgados desde el extranjero, en que no se designó Abogado, o la persona mandante ya no está disponible para renovar u otorgar nuevo mandato, o el trámite demorará mucho. Este es un aspecto muy importante de las escrituras. En algunos casos, cuando el error es leve y más bien formal, se puede corregir la escritura con una simple minuta, la cual se adjunta al título y el Conservador puede proceder a rectificar con aquella y los antecedentes que se tengan a la vista.

Otra manera de sanear escrituras o títulos es a través «del paso del tiempo». Es decir, no hacer nada. Ocurre en muchos casos y es conocido el que se deben esperar 10 años para una «consolidación» de los títulos, refiriéndose a los plazos de nulidad absoluta y de la prescripción adquisitiva. Es muy importante que sea un adecuado estudio de títulos el que confirme esto. Habrán aspectos que quedarán lógicamente fuera de esto: por ejemplo, cuando no se ha hecho aún una posesión efectiva; o cuando existen dos títulos inscritos para una misma propiedad; o cuando hay un gravamen que se debe alzar. Dependiendo de cada caso, en unos u otros tendrá que realizarse otro procedimiento adicional o derechamente un juicio.

El caso de las acciones judiciales:

Como indicamos previamente, en algunos casos las acciones judiciales serán lo primero que se deba hacer, o lo segundo o lo tercero en la cadena. Todo depende de la estrategia, el caso concreto, el tiempo y recursos del cliente, entre otros factores. Como sea, en el caso de los juicios de propiedades es muy importante primero tener certeza de quién puede demandar. Por ejemplo, en casos de herencias, muchas veces demanda un solo comunero, pero existe jurisprudencia y casos en donde se indica que deben demandar todos los comuneros de común acuerdo. O, a veces, demanda un condominio, pero actualmente los administradores de condominios deben estar inscritos en un Registro Nacional que los habilita para actuar. O pasa muchas veces que demanda una empresa dueña o titular de un contrato, pero con poderes o personerías vencidas o no actualizadas. Por eso, el factor procesal es importantísimo, y nosotros como Abogados estudiamos todos aquellos antecedentes antes de interponer una demanda.

Por otro lado, importa mucho también a quién demandar, y dónde. Temas de domicilios, competencia de tribunales, búsqueda de demandados para notificar, suelen demorar muchas veces los juicios. Este es un aspecto que siempre debe estar estudiado antes de interponerse la demanda. En el caso de los domicilios, muchas veces se puede valer el demandante de presunciones legales, como en el caso de la Ley 18.101 que presume como domicilio del demandado el de la propiedad arrendada; o el de la Ley 21.442, que hace lo mismo respectos de los juicios de cobro de gastos comunes u obligaciones económicas.

Finalmente, saber qué y cómo demandar. No es lo mismo escoger un juicio monitorio a un juicio sumario especial, o un juicio sumario a un juicio ordinario, o un juicio ordinario de menor cuantía a uno de mayor cuantía. Todos los procedimientos son diferentes, en ocasiones convendrá uno u otro. A veces, conviene un juicio ejecutivo, o una gestión preparatoria de la vía ejecutiva. En otros, un juicio civil ordinario; en otros, inclusive una querella penal, con acción civil en el procedimiento penal. Todo depende de caso en particular.

¿Quieres conocer más de estas materias? Revisa nuestro blog, e ingresa a nuestra página de inicio, somos Abogados Especialistas Inmobiliarios.