Hoy en día en nuestro país es cada vez más habitual que personas jóvenes comiencen a adquirir rápidamente propiedades de inversión. Muchas de ellas serán inversiones. Otras, segundas viviendas. Tanto en zonas aledañas a Santiago de Chile como en otras ciudades o pueblos del país, la compraventa de inmueble o propiedades no ha cesado. El problema es que muchas de ellas a veces presentan errores o vicios que no fueron advertidos. Y eso ocurre tanto para para propiedades nuevas como usadas. Esta entrada ayudará al lector a informarse acerca de los aspectos más importantes de una escritura de compraventa, y a no cometer estos errores.

Contrato y Escritura de Compraventa de Inmueble en Chile: entender el concepto.

En Chile las propiedades se adquieren de una manera solemne. Aunque a muchos les podrá sonar extraño el concepto, en Chile las propiedades se adquieren realmente por la «tradición», que no es más que la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces. La «tradición» es un concepto antiguo, que viene de Roma, y que por motivos de esta entrada no es necesario entrar en ello. Entienda el lector que ninguna propiedad es realmente suya si no está inscrita en el Conservador de Bienes Raíces. En Chile hay también autores que dicen que la propiedad inscrita sólo prueba la posesión, y que el dominio en sí sólo se tendría una vez transcurridos 10 años desde la inscripción (por lo que se llama «prescripción adquisitiva extraordinaria».

En la práctica, las partes, vendedor y comprador, entran en conversaciones, muchas veces a través de un corredor o broker. Se acuerda un precio, y si no se hace una promesa de compraventa, se pasa directo a la compraventa. Cada vez se ha adoptado aún más la buena práctica de que el comprador, antes de celebrar la compraventa, hace un estudio de títulos. Si el vendedor no compra con crédito hipotecario, normalmente será el vendedor quien proponga el borrador de la escritura de compraventa. Si el vendedor compra con financiamiento bancario, normalmente es el banco del comprador el que envía la escritura formateada, con las cláusulas relativas al crédito hipotecario, antes de hacer su propio estudio de títulos. Sin embargo, este estudio de título sólo toca lo relativo a la transferencia del dominio. El Banco no piensa en qué tipo de negocio o finalidad espera el comprador.

En Chile prima la teoría de la posesión inscrita

Hacemos esta prevención al inicio, porque hay muchas veces que se confunden. El firmar un contrato de compraventa o escritura de compra de un inmueble no le asegura nada. Sólo le asegura exigir la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces. Es tan importante tener una propiedad inscrita, que en Chile ni siquiera una persona que abandona una propiedad inscrita la pierde, aunque otros la posean en los hechos. Es lo que se conoce como teoría de primacía de la inscripción, y que tiene asidero en el Código Civil, ya que el artículo 728 del Código Civil indica:

«Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial.

Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente».

Antes ya hemos explicado que esto es importantísimo, ya que es esa inscripción la que le permitirá defender su propiedad de otros que se la disputen. Por ejemplo, es común que en sectores rurales existan disputas por deslindes, lo cual finalmente debe solucionar con un informe técnico de topografía, geomensura o similares, para luego pasar a un juicio. Normalmente, la acción para exigir su propiedad será la acción reivindicatoria, respecto de la cual puede conocer más haciendo click aquí.

¿Por qué puede fallar entonces una compraventa de inmueble?

Por muchas cosas. A veces el comprador cree que está comprando una propiedad, y en realidad está comprando derechos. O cree que está comprando una porción de una propiedad heredada, pero en realidad sólo está adquiriendo el derecho real de herencia de ese vendedor en particular. O quizás, tiene ánimo comercial, y está comprando una propiedad a orillas de un lago, que por plan regulador comunal es una zona inundable. O una tierra indígena. O una propiedad con vicios constructivos o vicios redhibitorios. Las compraventas muchas veces no fallan por las escrituras, ya que muchas veces los corredores y Notarías las tienen «preformateadas», es decir, usan un mismo modelo y lógico para todos los negocios. Las compraventas fallan mucho más por falta de estudio de antecedentes, lo cual nos reenvía a que las cláusulas de la compraventa no solucionan ese problema. Y así, tenemos otro juicio más para llevar a tribunales, si no se llega a un acuerdo.

Con lo anterior no queremos decir que las compraventas fallen sólo por los estudios de títulos. Son factores que se reúnen para que se estudien mal los antecedentes: un corredor con mala comunicación con el vendedor; un comprador apurado, que quiere adquirir rápido; vendedor y comprador que quieren hacer el contrato sin asesoría especializada; falta de documentos en el estudio de títulos; objetivos incompletos o erróneos en el estudio de títulos. Entre muchos otros.

Pasemos a revisar los errores más comunes y los aspectos clave en que las partes deben fijarse:

Revisar los gravámenes, prohibiciones y limitaciones que tenga la propiedad

En toda compraventa, lo principal será tener un certificado de dominio vigente y un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, ojalá del mismo día de firma de la escritura de compraventa del inmueble. Antes de eso, normalmente con certificados de vigencia no superior a 30 días basta. Debe fijarse el comprador que los certificados sean reales, ojalá con firma electrónica del Conservador. Lo que aparece en este certificado es, como lo dice su nombre, son todas las hipotecas, prohibiciones y limitaciones que tenga la propiedad. Cuando las partes no revisan bien, puede pasar desapercibida una prohibición de celebrar actos y contratos; o un embargo judicial; o un usufructo; o un reglamento (muy común en el caso de condominios rurales). Por eso es muy importante que el certificado esté actualizado. En el caso de las hipotecas, en casi todos los casos se agrega una prohibición de celebrar actos y contratos, aunque muchos Conservadores inscriben igualmente las compraventas con esta prohibición, por un asunto de que no se puede privar al dueño de la enajenación de su dominio. Por cosas como esas siempre será bueno tener a un Abogado Inmobiliario de confianza.

Falta de claridad en la identidad o especie del tipo de propiedad que se está adquiriendo

Adquirir una propiedad no es sólo adquirirla y ya. Desde luego, dependiendo del tipo de propiedad la propiedad será más o menos compleja. Pero siempre importará mucho la intención y la expectativa del comprador. Por ejemplo, en propiedades usadas, el estado de conservación; en propiedades nuevas, el valor del gasto común si está en un condominio. Si es una casa nueva, que no está en condominio, si aún tiene o no garantía del constructor. Por eso: si el comprador quiere una propiedad para vivir, debe analizar la propiedad en función a eso. Si por ejemplo quiero la propiedad para negocio de renta inmobiliaria, con foco en el arriendo a restoranes, se deberá estudiar con mayor atención el Certificado de Informaciones Previas y el potencial de construcción que tiene el terreno. En muchos casos las propiedades deben ser reacondicionadas, y en ese contexto surgen necesidades que antes no se creían. Por ejemplo, que una casa de un piso no puede tener un segundo, por falta estructural de soporte; o que tiene una ampliación no declarada. Es muy importante, entonces, pensar en 360° el negocio, y hacerse la pregunta de para qué estoy adquiriendo esta propiedad, y estudiar los antecedentes también en función de eso.

Renuncia a acciones o derechos en la escritura de compraventa

Es muy común que las partes, en una escritura de compraventa de inmueble, decidan renunciar a la acción resolutoria. Esto quiere decir que las partes, voluntariamente, han decidido renunciar a la posibilidad de que el contrato «se anule», es decir, que vuelvan las partes al estado anterior al del contrato. Dicho en simple, que el vendedor tenga que devolver el dinero recibido, y el comprador devolver la propiedad. Renunciar a la acción resolutoria tiene muchos efectos, y dependiendo de su redacción, tendrán menor o mayor extensión o influencia. Es común que los Bancos que financian una compra pidan precisamente la renuncia a la acción resolutoria de las partes, ya que da mayor certeza a la mantención de la propiedad. Si la renuncia fue expresamente a la acción resolutoria, es discutible su extensión: si alcanza también a los vicios de nulidad relativa; a los vicios redhibitorios; entre otras materias.

Como se adelantó de cierta manera, también se puede renunciar a dos materias muy importantes en los contratos de compraventa de inmueble: a los vicios redhibitorios y al llamado «saneamiento de la evicción».

Vicios redhibitorios

Como explicamos en nuestra entrada de demandas a inmobiliarias y constructoras, los vicios redhibitorios son aquellos vicios ocultos en las propiedades, que se manifiestan luego de haber adquirido la propiedad. Renunciar a dicha acción te puede privar del derecho a reclamar indemnización de perjuicios, por ejemplo. Por eso, si se renuncia a esta acción, que sea con un fin estratégico dentro de una negociación de precio, pero nunca porque sí, ya que sería el comprador el que estaría asumiendo el riesgo total de los desperfectos que pudiera tener el inmueble en cuestión.

Saneamiento de la evicción

Otro aspecto importante es el saneamiento de la evicción. Este concepto, en simple, hace referencia al deber del vendedor de amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida. Es decir, si por un hecho anterior a la compraventa, el comprador es demandado, entonces se debe citar al vendedor para que defienda al comprador. Simplemente es eso. Ahora, renunciar a este saneamiento puede ser bien problemático, ya que se asumen riesgos por actos o hechos causados por el vendedor u otros. En todo caso, no será válida la renuncia de evicción cuando haya mala fe del vendedor, pero probar esa mala fe no es tan fácil, y aunque lo fuera, igualmente se debe someter a un juicio de lato conocimiento o juicio ordinario. Es decir, un mal negocio. Por eso, siempre es importante asesorarse por un Abogado Inmobiliario.

Cláusulas problemáticas o no bien planteadas

Son cláusulas problemáticas las que son ambiguas, o dan a lugar a interpretaciones muy variadas. Muchas veces, cláusulas de competencia: las partes deciden someterse a un arbitraje en el caso de conflictos. Dichas cláusulas muchas veces se redactan de una manera que las vuelve ineficaces, o poco realistas, o poco aterrizadas a la práctica. Por ejemplo, es típico cuando se sujetan sólo algunas materias al arbitraje, como si dijeran «los conflictos de interpretación o discordia entre las partes de este contrato, serán sometidos al conocimiento de un juez árbitro designado por…»; pero esa cláusula deja fuera por ejemplo aspectos de cumplimiento de contrato, o ejecución de obras materiales. Por eso, la redacción de las cláusulas es muy relevante.

Otra cláusula problemática es aquella que dice relación con la aceptación y reconocimiento de las ofertas y promesas previas entre las partes. Esta cláusula tan generalista puede incluir aspectos que las partes no necesariamente tuvieron a la vista en la compraventa, como por ejemplo correos electrónicos muy iniciales en la formación del consentimiento y negociación. O aceptaciones tácitas de hechos, como por ejemplo si al principio se dijo que la propiedad tenía estacionamiento tipo «garaje», siendo que finalmente tenía un estacionamiento de cubierta. Asunto de ese tipo pasan en muchas operaciones inmobiliarias, de menor o mayor magnitud. Por eso, es muy importante leer bien el contrato, y entender todas las cláusulas del mismo, en atención al tipo de negocio y tipo de comunicación que tuvieron las partes.

Una cláusula problemática también es la falta de entrega de poder o mandato al Abogado que redacta la escritura, o la entrega de un poder o mandato demasiado amplio. Por ejemplo, si se otorga poder amplio al Abogado del vendedor, aún para modificar cláusulas esenciales, este podría modificar aspectos del contrato en que no necesariamente el comprador dio consentimiento expreso. Y está el mandato, y si hay descuere en algo, habrá juicio. Eso se puede evitar dando un poder más limitado, y acordando que los Abogados de vendedor y comprador tendrán poder amplio hasta inclusive para modificar cláusulas esenciales, siempre actuando de común acuerdo en la extensión de la respectiva escritura. Por eso, es muy importante redactar de buena manera estas cláusulas.

Atención en las formas en que se adquirió la propiedad previamente

Puede que registralmente esté todo perfecto, pero las compraventas simuladas de inmueble se han vuelto cada vez más comunes en nuestro país. Es común cuando un padre por ejemplo quiere dejar una propiedad a un solo hijo, sacando así la propiedad de la herencia que reciban sus otros hijos. O en operaciones en donde un deudor se deshace de una propiedad, y se la vende a un primo o un amigo. Esto es fácil de detectar. Si la compraventa dice que se pagó todo el precio, por ejemplo, pues pedir el comprobante de pago. Si dicen que fue al contado, entonces el comprobante de retiro de los dineros de quien pagó. Si es simulada, probablemente no hayan llegado tan lejos como para simular también el pago. Se debe tener mucho cuidado en estas operaciones, ya que en plazo algún tercero podría reclamar la propiedad, y si se renunció al saneamiento de la evicción, el comprador tendrá algunos juicios por varios años. Por cosas como estas, que pasan todos los días en nuestro país, es muy importante tener una asesoría legal inmobiliaria impecable.

Instrucciones notariales

Por último, las conocidas instrucciones notariales. En las instrucciones, como su nombre lo dice, se le otorga un orden al Notario, y que consiste en que no entregue un vale vista o cheque custodiado, con el total o parte del precio de la compraventa, sino cuando se acredita la correcta inscripción sin gravamen de ningún tipo, a nombre del comprador, dentro de cierto plazo. Normalmente se dan 90 o 180 días. Pero hay que tener atención con las instrucciones, ya que pueden incluir estipulaciones que no estaban en la escritura de compraventa del inmueble, y que afectan a la compraventa. Por ejemplo, que pasado el plazo de 90 a 180 días, el vendedor podrá retirar el vale vista si el comprador no se niega dentro de cierto plazo. O que las diferencias de precio en el instrumento, sea vale vista o cheque, se deberá reajustar si la demora de la inscripción supere 20 días; y así y así. Por eso, y nuevamente, es muy importante revisar todo antes de consentir y firmar un contrato o escritura de compraventa de un inmueble.