Imagine esta escena: su arrendatario deja de pagar la renta. Pasan los meses, las deudas se acumulan, pero usted, cumpliendo con lo que cree es su deber contable, sigue emitiendo esa factura mes a mes. El galpón sigue ocupado con su maquinaria y el contrato dice que la renta se devenga. Sin embargo, en las sombras de la normativa tributaria, se está gestando una tormenta que podría costarle mucho más que las rentas no percibidas. La facturación en arriendos de propiedades no es un trámite automático, y un error aquí puede convertirlo en un financista involuntario del Fisco.

Una distinción esencial para la facturación en arriendo de propiedades:

Para un contribuyente del Régimen General (Art. 14 A), el Impuesto a la Renta opera bajo el implacable principio del devengo. Esto significa que, para la Ley de Impuesto a la Renta (LIR), usted tiene una utilidad desde el momento en que adquiere el derecho a cobrar, aunque el dinero no haya entrado a su cuenta bancaria.

El suspenso aumenta cuando descubrimos que la facturación se rige por una regla distinta: la percepción. Según el Servicio de Impuestos Internos (SII) (Circular N° 39 de 2000), para efectos del Impuesto al Valor Agregado (IVA) debe emitirse factura sólo cuando se recibe el pago. Si usted factura sin cobrar, está «confesando» ante el SII que ya percibió el ingreso, adelantando el pago de impuestos provisorios (PPM) por una riqueza que aún es ficticia. Además, estaría pagando un IVA que no correspondería, si su actividad es el arriendo de inmuebles amoblados, hecho gravado con este impuesto.

La distinción crítica: ¿14 A o 14 D N° 3?

No todos los dueños de inmuebles caminan por el mismo sendero tributario. Es vital distinguir el régimen para entender el impacto real en la facturación en arriendo de propiedades:

• Régimen Semi-integrado (Art. 14 A): Es el régimen del devengo. Usted debe declarar la renta mes a mes según el contrato, pague o no el arrendatario. Aquí, la factura emitida prematuramente es un error fatal que acelera el flujo de caja hacia el Fisco.
• Régimen Pro Pyme (Art. 14 D N° 3): Es el refugio de la liquidez. Aquí la base imponible se determina sumando solo los ingresos percibidos (Art. 14 D N° 3 letra f). Si el arrendatario no paga, usted no reconoce renta ni paga impuesto.

La «Trampa del 35%»: El riesgo de ser expulsado del beneficio Pyme

Muchos propietarios creen estar a salvo en el régimen Pro Pyme, pero existe un límite técnico letal. Para mantenerse en el 14 D N° 3, sus rentas pasivas (arriendos de inmuebles no agrícolas y capitales mobiliarios) no pueden exceder el 35% de sus ingresos brutos totales (Art. 14 D N° 1 letra c).

Si su negocio inmobiliario crece y supera este 35%, el SII lo expulsará del régimen Pro Pyme y lo trasladará obligatoriamente al Régimen General (14 A) a contar del año siguiente (Oficio N° 1073 de 2023). En ese instante, su contabilidad pasará de «base percibida» a «base devengada», obligándolo a pagar impuestos por rentas que quizás nunca cobre.

El artículo 6 de la Ley 18.101

Muchos propietarios creen que, al demandar la terminación del contrato, la «renta» deja de existir. Nada más lejos de la realidad. Mientras existan bienes del arrendatario en la propiedad y la misma no se restituya válidamente, la obligación de pago persiste. El artículo 6° de la Ley 18.101 establece que el arrendatario seguirá obligado a pagar la renta hasta la restitución efectiva. Tributariamente, esto es un lucro cesante y, por ende, renta afecta. Si usted gana el juicio en dos años, el SII le preguntará por qué no declaró ese devengo (en el caso del 14 A) o por qué no reconoció el ingreso al percibirlo (en el 14 D N° 3).

Evitar contingencias en la facturación en arriendo de propiedades:

Para no caer en las garras de una fiscalización, la estrategia legal en la facturación en arriendo de propiedades debe ser quirúrgica. Y ha de ser ideada y ejecutado por un equipo contable y de Abogados Tributarios y Abogados Inmobiliarios:

• Use la demanda como escudo: La acción judicial es el respaldo ante el SII para demostrar por qué hay ingresos devengados sin facturación, o para castigar la deuda si el cobro se vuelve imposible.

• Cese la emisión de facturas: Si no hay pago, no hay obligación de facturar. Mantenga su contabilidad coherente con la realidad de la mora. Recuerde que si el arriendo está o no afecto a IVA, al final del día es lo mismo: si arrienda amoblado, pagará IVA; en caso contrario no pagará. Si no factura, no pagará IVA, pero si factura exento, tampoco. En este último caso, sólo tendría que pagar PPM.

• Pague el PPM manual (Solo 14 A): Si está en el régimen general, declare la renta devengada en el Código 563 del F29 y pague su PPM sin emitir factura. Esto es su «seguro» contra multas.

• Monitoree el límite del 35%: Si sus arriendos se acercan a este tope, evalúe diversificar sus ingresos activos o prepárese para el cambio al régimen de devengo.

Y si no se logran cobrar las rentas: ¿qué se hace?

Nuevamente, la solución cambia dependiendo del tipo de régimen tributario que aplique para la facturación en arriendo de propiedades:

1. Régimen Pro Pyme (Art. 14 D N° 3)

En este régimen, como se dijo, la regla general es la base percibida. Esto significa que usted solo declara como ingreso aquello que efectivamente entró a su caja.

• Si no le pagaron: Simplemente no reconoce el ingreso en su base imponible. Al no haber flujo de dinero, no hay renta que declarar ni impuesto que pagar por esos meses.
• ¿Debe castigar la deuda? Por regla general, no. El Artículo 14 letra D) N° 3 letra (f) inciso (ii) señala que solo se pueden deducir como gasto los créditos incobrables que «previamente hayan sido reconocidos en forma devengada». Como en el régimen Pro Pyme usted no devenga (salvo operaciones con relacionados), no tiene un «activo» que castigar porque nunca lo sumó a sus ingresos.
• Excepción: Si por error usted declaró esas rentas como percibidas en un periodo anterior (o si se trata de una operación con una empresa relacionada del Art. 14 A donde sí se obliga a devengar), ahí sí podría aplicar el castigo como gasto siguiendo las reglas del Art. 31 N° 4 de la LIR.

2. Régimen General (Art. 14 A)

Este régimen opera sobre base devengada. Usted ya declaró y probablemente pagó impuestos (o PPM) por esas rentas en el momento en que se hicieron exigibles, aunque no se las hayan pagado. Para «reversar» ese efecto y que no le cobren impuestos por una utilidad que no existe, debe efectuar un Castigo de Deuda Incobrable.

Para que el SII acepte este castigo como gasto necesario para producir la renta (Art. 31 N° 4 LIR), usted tiene tres vías tras la reforma de la Ley 21.210:

• Vía Objetiva (365 días): Puede castigar la deuda si han pasado más de 365 días desde su vencimiento y sigue impaga. Según la Circular N° 53 de 2020, en este caso no necesita acreditar el agotamiento de medios de cobro (juicios), siempre que no sea una operación con relacionados.
• Vía de Agotamiento de Medios de Cobro (Tradicional): Si no quiere esperar los 365 días, debe demostrar que «agotó prudencialmente los medios de cobro».
  • Si llevó a juicio al arrendatario, cumple con el requisito de requerimiento judicial exigido para deudas superiores a 50 UF (Circular N° 24 de 2008).
  • Debe acreditar la insolvencia (por ejemplo, con un acta de embargo fallida por falta de bienes o el término del juicio sin recuperación).
• Vía de Porcentaje de Mercado: Aplicar un porcentaje de incobrabilidad sobre la cartera vencida según los rangos definidos por el SII en la Resolución Ex. N° 121 de 2020.