Desde antes de la actual ley de copropiedad, el asunto del prorrateo de derechos en condominios siempre ha sido un tema importante. ¿Cómo se contabilizan? ¿Se aplica también a las votaciones? ¿Se calcula siempre en base al avalúo fiscal? Son las preguntas más comunes. En esta entrada daremos todas las respuestas a dichas preguntas y más.

¿Qué es realmente el prorrateo en condominios?

El prorrateo de derechos en condominios no es más que el porcentaje asignado a cada unidad de la copropiedad en los bienes de dominio común. Legalmente, dicho porcentaje se calcula en base al avalúo fiscal de cada unidad o unidades, y con base de 100 se calcula respecto del total. Así lo dice el artículo 3 de la ley 21.442. El avalúo fiscal de cada unidad lo determina el Servicio de Impuestos Internos, y estos se indican en los formularios n° 2803-2804 para copropiedades terminadas, es decir, condominios tanto A como tipo B. Entonces, el prorrateo es lo que «vale» cada unidad dentro del condominio.

Para qué sirve el prorrateo:

El prorrateo o porcentaje de derechos de cada unidad sirve para:

1. Determinar el porcentaje de votación de cada unidad dentro del condominio: es decir, cuánto pesa el voto de cada unidad en las decisiones de asamblea. Este quórum se contabiliza también para la constitución de asambleas, es decir, para el quórum inicial que se requiere para sesionar, antes de pasar a discusión y votación de acuerdos.
2. Determinar cuánto debe pagar dicha unidad en las obligaciones económicas del condominio, como por ejemplo en gastos comunes: esta es la regla general. Sin embargo, el artículo 6 de la ley 21.442 y al igual que la ley anterior – la ley 19.537 -, establece que eso aplicará salvo que el reglamento de copropiedad establezca una manera diferente de contribuir al pago de las obligaciones económicas.

Dicho de otra manera: el porcentaje de derechos para quórums y votaciones es inmodificable. En cambio, el porcentaje de contribución o pago de obligaciones económicas, como gastos comunes, sí lo es. Esto, por expresa disposición legal. En estos casos, será el reglamento de copropiedad el que deberá establecer las reglas respectivas. Muchos condominios han aprovechado la actualización de los reglamentos de copropiedad para subsanar situaciones o modificar la forma de pago de gastos comunes.

Entonces, ¿hasta dónde se pueden modificar los prorrateos o porcentajes de derechos en condominios?

Esta es una gran pregunta. La ley de copropiedad establece también, por ejemplo, la posibilidad de indicar obligaciones económicas o gastos comunes diferenciados para sectores del condominio; esto también se establecía en la ley anterior. Por ejemplo, en un condominio de 4 edificios, que cada torre o edificio pague sus propios gastos por mantención de ascensores. O que sólo cierto sector pague gastos de jardinería, por sectores que quizás son de difícil acceso para cierto sector del condominio, por estar separados por rejas perimetrales con puertas. La práctica y los ejemplos son infinitos.

El caso típico: un prorrateo de derechos con errores.

Muchas veces, también, ocurre que los prorrateos vienen mal hechos. Generalmente no es que haya un error en el formulario de Servicio de Impuestos Internos; comúnmente el error está en el reglamento de copropiedad. Lo que debiese pasar es que el reglamento tenga anexa la tabla de prorrateo de derechos, o que el reglamento en uno de sus artículos desglose el prorrateo. Lo más recomendable es que se anexe al reglamento la tabla de derechos del condominio, y que eso se reduzca a escritura pública junto al reglamento de copropiedad.

En el caso de los errores, dependiendo de qué se trate, normalmente se requerirá una modificación del reglamento de copropiedad. Si no, procederá que el afectado demande. Esta demanda como tal se denominada «denuncia» o «querella» infraccional, y se interpone ante el Juez de Policía Local. Dependiendo igualmente de lo que se trate, la acción judicial se basará en el artículo 44 de la Ley 21.442, o en el artículo 10 de la misma normativa. Esta última acción es la acción de impugnación de reglamento, que se utiliza cuando el reglamento tiene errores de Derecho o prácticos que afectan o perjudican al denunciante.

Cómo solucionar problemas de prorrateos de derechos en condominios:

Lo primer a tener claro es que existen muchas maneras de solucionar un prorrateo. Y la asesoría legal que escoja es muy importante para eso. Por ejemplo, si reclama judicialmente debe tener cuidado con la prescripción de las acciones infraccionales, que es de 6 meses, cuestión que muchos pasan por alto por no tener una adecuada asesoría legal. O pasa lo mismo con casos de reconocimiento tácito, que es cuando se paga por años un gasto común mal calculado en el prorrateo; en este caso, se debe probar que eso fue por error.

En fin. Existen muchos casos como tantos Abogados, pero muy pocos son realmente especialistas. No cometa un error y contrate a expertos Abogados de Condominios. En muchos casos, la diferencia entre tener un caso exitoso o no depende mucho del Abogado de Comunidades o Copropiedad que lo asesore. Arcó Abogados Inmobiliarios ha sido una firma líder en materia de condominios, desde la ley 19.537. Contáctenos a través de nuestro canales.