La Ley N°20.780 introdujo una serie de modificaciones al D.L. N° 825, de la Ley Sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVA). En el N° 1) del Artículo 2° se aclaró que el hecho gravado como “venta” también incorporaba los Bienes Inmuebles,. Por ello, han surgido innumerables dudas de cuándo y cómo debe aplicarse el IVA en la venta de los inmuebles y en particular sobre la venta de Parcelas Rurales, producto de una subdivisión de un predio.
El Servicio de Impuestos Internos ha debido emitir varios oficios para aclarar consultas de los contribuyentes al respecto.
En los Oficios N°1747 del 27/05/2022, N°1920 del 16/06/2022 y N°2215 del 21/07/2022, se señaló explícitamente que los bienes Inmuebles gravados con IVA eran los “Bienes Inmuebles Construidos”, lo cual también se señala el N° 1) del Artículo 2° de la LIVA. Asimismo, en dichos oficios señala expresamente que la venta de inmuebles sin construcciones, “los terrenos”, no quedaban afectos al Impuesto establecido en la LIVA. Para este efecto se aclara que “los terrenos” se definen como una “porción de tierra” o “tierras”, esto es “el suelo y el subsuelo, sin construcciones, arboles ni plantaciones”.
Por lo tanto, para efectos de determinar si la Venta de las Parcelas Rurales, provenientes de un loteo, es un hecho gravado con el impuesto del IVA, se debe determinar fehacientemente si lo que se está vendiendo es sólo un “terreno”, donde la venta de la Parcela Rural queda exenta de IVA, o si lo que se vende es un “terreno con construcciones incorporadas”, donde si es un hecho gravado por la LIVA y queda afecto al IVA.
En una venta de una Parcela Rural, como ejemplo, qué cosas efectuadas en ellas se consideraría como una “construcción”:
Una casa, una bodega, cierres perimetrales, posteo y alumbrado, pozos de agua, etc. El SII tiene la facultad de fiscalización en el marco de la norma general anti elusiva, establecidas en los artículos 4° bis y siguientes del Código Tributario, con el fin de comprobar que el inmueble que se está vendiendo es un “inmueble construido” y no sólo un “terreno”. Esto ocurre comúnmente en lo que se denomina un «Condominio Rural». Puedes leer sobre más Condominios Rurales haciendo click aquí.
Cuando la parcela rural que se vende es un “inmueble construido” la venta queda afecta al pago del IVA. Dado que la venta del “terreno” no es un bien gravado con IVA, para calcular el monto de la venta afecto a IVA, al precio de venta de la Parcela Rural se le debe restar el valor del “terreno” incorporado en el “inmueble construido”. Para calcular el valor que se le debe asignar al “terreno” existen dos posibilidades.
- Utilizar el precio de compra reajustado por el IPC entre la fecha de compra y la fecha de venta.
- Utilizar la opción de fijar el valor del terreno en el Avalúo Fiscal al momento de la venta.
Por lo tanto, el valor afecto a IVA de una Parcela Rural Construida, es el precio de venta menos el valor del “terreno”, calculado de la forma señalada en el párrafo anterior.