¿Qué es el artículo 138 bis en las Promesas de Compraventa?

El 3 de febrero de 2004 se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 19.932 que incluyó el artículo 138 bis del decreto vigente por Ley N° 458 de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones. Para constituir una persona natural o jurídica cuya actividad sea inmobiliaria o que construya o provoque la construcción de inmuebles y viviendas. Así como también, locales comerciales u oficinas y celebrar una promesa de compraventa, asegurándolos con una póliza de seguro o garantía bancaria aceptable para el comprador, en un valor igual a la parte del precio entregado por éste. Esto en caso de que el promitente vendedor no cumpla con las condiciones estipuladas en el mismo. (artículo 138 bis)

La mencionada ley tuvo su origen en una moción de los Diputados señores Bustos, don Juan, y Hales, don Patricio, y del exdiputado señor Elgueta, don Sergio. Mediante la cual se proponía cautelar los intereses de las personas que celebren contratos de promesa de compraventa de bienes inmuebles. Estableciendo la obligación de las empresas inmobiliarias o constructoras promitentes vendedoras de tomar una póliza de garantía en favor de los promitentes compradores. Por el total del precio pactado, para el evento de no cumplirse por los promitentes vendedores el contrato prometido dentro del plazo fijado. (artículo 138 bis)

¿Qué establece el artículo 138 bis?

El artículo 138 bis establece: “Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas. Y, que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador.

En un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo. Para el evento de que éste no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición establecidos por el promitente vendedor. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado directamente de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor. Y, hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador. Los notarios públicos no autorizarán los contratos de promesa de compraventa a que se refiere el inciso anterior si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador.”

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¿Si la promesa de compraventa no constituye una garantía al comprador no es válida?

Efectivamente los notarios públicos no autorizarán los contratos de promesa de compraventa, si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador. Es decir, la Ley impone a los notarios la obligación de verificar, previo a la autorización de las firmas, que se haya constituido la garantía (póliza o boleta bancaria). Luego, si la garantía no se ha constituido, el notario no debe autorizar las firmas. (artículo 138 bis)

¿Para quienes aplican esta ley?

Esta ley es exigible para las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas. Asimismo, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de promesa de compraventa. (artículo 138 bis)

¿Cómo debe ser la garantía de la promesa de compraventa?

La garantía que se otorgue, póliza o boleta bancaria, será por un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por el promitente comprador y establecido en el contrato. Para el evento que el contrato prometido (la compraventa definitiva) no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición establecidos por el promitente vendedor. (artículo 138 bis)

Por lo tanto, está claramente expresado lo qué pasará en aquellos casos en que se convenga que el precio será pagado en cuotas por parte del promitente comprador. (artículo 138 bis)

El escenario descrito ocurrirá, por ejemplo, si el precio de compra es de 3000 UF y el anunciante acepta pagar el 20% de dicho precio. Es decir, 600 UF, que se pagarán en 10 cuotas mensuales, cada una de 60 UF, de acuerdo al valor vigente de dicha unidad al momento de pago. Al celebrarse el contrato de promesa se paga la primera cuota del anticipo por un valor de 60 UF. (artículo 138 bis)

Entonces, como la ley exige que la garantía sea igual a una fracción del precio del inmueble ofrecido por el comprador, en el sentido literal de la norma, la garantía sólo cubrirá 60 UF, y el valor correspondiente no tiene que ser los pagos aplazados, porque están impagos.

¿Cuál es a vigencia de la garantía de las promesas de compraventas? (artículo 138 bis)

La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado directamente de obligaciones pendientes. Asimismo, imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio. En el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces a favor del promitente comprador. (artículo 138 bis)

¿Qué pasa si no se celebra el contrato definitivo (la compraventa)? (artículo 138 bis)

Si no es celebrada la compraventa en la forma y plazos estipulados en el contrato de promesa, la parte afectada, deberá recurrir a un Tribunal Civil alegando por los siguiente:

1. Cumplimiento forzado del contrato de promesa, esto es la suscripción del contrato de compraventa definitivo.
2. Indemnización de los perjuicios causados por el incumplimiento.
3. Nulidad del Contrato de Promesa, por no haberse dado cumplimiento a los requisitos establecidos en el Artículo 138 bis.

se recuerda que por haber sido incorporada la obligación de garantizar y autorizar el contrato de promesa de compraventa a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, es plenamente aplicable lo dispuesto en su art. 20. Que sancione las infracciones a esta ley con multas de hasta un 20% del presupuesto de la obra. Facultándose a cualquier persona para denunciar ante el Juzgado de Policía Local el incumplimiento de esta obligación. (artículo 138 bis)

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