En Chile, las subastas y remates de propiedades son una forma común de adquirir bienes inmuebles a precios más bajos que el de mercado. Ya sea que estés buscando una casa, un terreno o una propiedad en un edificio comercial, los remates de propiedades pueden ser una oportunidad valiosa. Pero, ¿cómo funcionan las subastas y remates judiciales de propiedades en Chile y cómo puede participar en ellas? Es muy importante estudiar bien la propiedad, el procedimiento judicial y asegurarse de que, por ejemplo, la subasta o remate no tenga vicios de nulidad.

Aspectos importantes de los Remates Judiciales de Propiedades en Chile:

Las subastas y remates judiciales de propiedades en Chile son llevados a cabo por tribunales, y suelen ser anunciados en medios de comunicación locales, en línea o por avisos en el lugar del remate. Los bienes son vendidos al mejor postor, y los precios suelen ser más bajos que los precios de mercado. A diferencia de los bienes muebles, que se rematan por un martillero judicial, los bienes raíces se rematan directamente por un Tribunal, con la asistencia del juez y del secretario.

Remates Judiciales de Propiedades en Tribunales de Letras o Civiles:

Estos remates se producen normalmente por deudas en el marco de juicios ejecutivos, iniciados comúnmente por Bancos. Si el Banco presta dinero y para ello asegura su pago con una hipoteca, si no se paga se iniciará inmediatamente la ejecución de la hipoteca. Estos juicios hipotecarios son tramitados por Abogados externos al Banco, quienes normalmente cobran un honorario final contra la ejecución de la garantía.

Pasos del procedimiento: desde hacerse parte hasta la adjudicación e inscripción de la propiedad en Conservador de Bienes Raíces

Siempre será aconsejable contratar a un Abogado especializado en subastas y remates, para ayudarle a entender los términos y condiciones del remate y representarlo en el proceso. De hecho, es común que este sea un requisito, ya que el adjudicatario debe presentar escritos en el procedimiento para dar curso progresivo y/o defender sus derechos, y eso sólo puede hacerlo con el patrocinio de Abogado.

• Primero, debes enterarte del remate. Para eso, puedes buscar en diarios locales, y principalmente en Diario El Mercurio, en la sección de “Avisos Legales”. También puedes buscar remates a través de Oficina Judicial Virtual, ingresando con tu Clave Única, en la sección «Remates». Sin embargo, siempre será mejor buscar por avisos, ya que tienen el detalle de la propiedad ya indicado.

• Segundo, para participar en una subasta o remate, primero debe registrarte como postor. Esto generalmente implica proporcionar información básica sobre tu identidad y una garantía de postura, que puede ser en efectivo o en forma de cheque en el Tribunal. También es importante revisar los términos y condiciones de la subasta o remate, incluyendo cualquier requisito específico sobre el pago y la transferencia de propiedad. A esto último se le conoce como “Bases de Remate”, y por eso también es muy importante contar con la representación y Patrocinio de un Abogado, ya que en las bases de establece el procedimiento para el remate judicial de la propiedad.

• Tercero. Si usted resulta ser el postor adjudicatario, luego viene un proceso de adjudicación ante el Tribunal. Debe consignar el saldo de los fondos para la adjudicación. Luego, debe hacer una escritura de adjudicación de remate, la cual debe autorizar el Secretario del Tribunal. Luego de eso, y pasados algunos otros trámites menores, ya podrá inscribir la propiedad en el Conservador respectivo.

Vicios del procedimiento y propiedades en disputa y/o con ocupantes:

Es común que las propiedades en remate tengan ocupantes ilegales, o gente que no la quiera abandonar. También es común que el estado de la propiedad no sea el mismo que indica el precio; existen deudores o personas que intencionalmente causan daño a la propiedad antes de abandonarla. Este es un gran riesgo, ya que el tribunal no verificará de oficio si la propiedad se encuentra libre de ocupantes ni el estado interior del inmueble. Eventualmente, tendría que procederse a un juicio de desalojo, ya sea por precario, arrendamiento, entre otros; sea por juicio sumario especial o por monitorio.

Entonces el problema es grave, ya que el riesgo tendrá que correrlo el adjudicatario. Por eso es importante revisar bien el procedimiento, y pedir una certificación de que la propiedad se encuentra cerrada y libre de todo morador, e intentar contactar al acreedor y, si es posible, al deudor. Se puede solicitar al tribunal una gestión de verificación de moradores, a través de Receptor Judicial. El deudor o el acreedor también tendrán responsabilidad en la ocupación, en cada caso en particular.

Otro aspectos importantes en los remates judiciales de propiedades son los vicios de procedimiento. Un acta de remate mal extendida; una notificación mal hecha; una publicación de aviso mal hecho; un personería mal presentada; entre otros. Otra razón más para tener a un Abogado Inmobiliario en su representación.

Una alternativa es la compra directa, contactando a acreedor y deudor:

Nuestro Estudio ha participado en muchas operaciones de remate, tanto por acreedor y deudor y por adjudicatarios. Como en todo asunto, muchas veces es mejor proceder de común acuerdo. En ese sentido, nada impide que un adjudicatario contacte a deudor y acreedor antes de la subasta, y acuerden suspender el remate por una oferta directa. Si no hubo posturas, no hay afectación de derechos de terceros, por lo cual plenamente posible. Y así, se hace una venta directa, presentándose autorización al tribunal y luego la escritura, alzándose la hipoteca y embargos. Es importante también considerar si el adjudicatario comprará al contando o con financiamiento, para tomar los precauciones del caso, tanto en el contexto de remates judiciales de propiedades como en compras directas.