Abogados para Estafas Inmobiliarias.-

Las estafas o fraudes inmobiliarios
son cada vez más comunes en Chile:

Promesas de venta sobre promesas de compra; retención indebida de dineros; no entrega de pólizas de garantías.
Son sólo algunos de los modus operandi que se aprecian en el mercado inmobiliario.
Hoy en día, tener la asesoría legal de un Abogado especializado en estafas inmobiliarias es esencial, sobre todo cuando el cliente ya entregó dineros a la empresa, inmobiliaria o corredora.

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Los delitos inmobiliarios más comunes
en las estafas o fraudes inmobiliarios
son:

• La estafa propiamente tal:

Esta se comete induciendo a error o engaño al consumidor inmobiliario, causando disposición económica. Por ejemplo, cuando se venden casas prefabricadas conociendo que no existe stock disponible, con tal de que la persona pague el precio en todo o en parte, y luego retener el dinero. Se comete estafa también cuando se venden propiedades de un proyecto inexistente, inviable o intencionalmente fallido. Esto ocurre mucho en el caso de «promesa sobre promesa»; es decir, cuando el promitente vendedor (inmobiliaria) ofrece vender parcelas, sitios o unidades de un paño o terreno mayor que no es de su propiedad y que muchas veces aún ni siquiera tiene un proyecto de subdivisión. Siendo el terreno de propiedad de un tercero, con el que a la vez la inmobiliaria tendría una promesa de compraventa de ese terreno.

En el caso de «promesa sobre promesa», no obsta a la estafa el hecho de que en la promesa se incluyan cláusulas de información acerca de la circunstancia de no ser dueños aún del sitio. Lo que ocurre es que se informa esa situación, pero luego pasan 2 o 3 años y el proyecto nunca se inició, o inició y llegó a una etapa muy temprana o llegó a cierto punto y no continuó avanzando, en la mayoría de los casos por razones «económicas». Lo que ocurre es que la inmobiliaria indica que fallo el negocio, que subieron el precio, que el dueño no respetó el contrato, y así con muchas excusas; pero lo cierto es que el dinero recolectado de los saldos de precio o pies fue fructífero, y luego devuelven ese dinero en cómodas cuotas y en plazos anuales.

• Apropiación indebida:

Junto con la estafa, la apropiación indebida pasa a ser un delito conexo o natural con los hechos. Es decir, no querer devolver el dinero, apropiándose de él por tiempo indeterminado, sin causa para aquello, y supeditando la entrega a firma de contratos de resciliación abusivos. En estos casos no se niega la obligación de devolver los dineros, sino que se juega con las condiciones y plazos para devolverlos, poder de negociación que sólo entrega el que las empresas tengan retenidos los fondos del cliente, que pago por precio en todo o en parte.

• Delito del 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en relación al artículo 470, n° 9, del Código Penal:

En la promesa de venta de viviendas, locales comerciales u oficinas que aún no tengan recepción final, el contrato siempre debe tener asociada una póliza de garantía. Es decir, un seguro. Este seguro cauciona el riesgo de que la compraventa definitiva no llegue a celebrarse, sea por plazos y/o por condiciones del contrato. Por ejemplo, si el proyecto tiene problemas y la Dirección de Obras Municipales no otorga recepción final, o esta se demora mucho. Esta obligación consta detalladamente en el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Sobre promesas de compraventa y artículo 138 bis puede encontrar más haciendo click aquí.

Dice el artículo 470, n° 9, del Código Penal: «9.° Al que, con ánimo de defraudar, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con las exigencias establecidas por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial para el promitente comprador«.

• Delito de loteo irregular, del artículo 138 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones:

El artículo indicado dice: «Será sancionado con la pena de presidio menor en su grado máximo a presidio mayor en su grado mínimo el ocupante, poseedor, propietario, loteador o urbanizador que realice cualquiera clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio, tales como ventas, promesas de venta, reservas de sitios, adjudicaciones en lote o constitución de comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones, en contravención a lo dispuesto en el presente párrafo«.

Cada vez es más común que, de la mano del modo «promesa sobre promesa», se comercialicen propiedades, generalmente parcelas o terrenos, que incumplen con normas de urbanización. La jurisprudencia ha interpretado el artículo 138 de la LGUC como una norma que sanciona la transferencia de terrenos loteados sin cumplir las exigencias legales de urbanización. Para configurarlo, no se requiere que el responsable tenga un permiso que lo reconozca formalmente como loteador o urbanizador: basta con que ejecute de hecho esas actividades y celebre actos o contratos dirigidos a transferir el dominio. La Corte Suprema ha señalado que la norma busca evitar el asentamiento de poblaciones o sitios que incumplan esas exigencias.

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