Muchas personas y clientes nos han preguntado acerca de cómo asegurar que su promesa de compraventa entre a la denominada «Ley de Reconstrucción«. Esta ley, n° 21.850, dispone respecto de propiedades dos importantes medidas. El día de hoy hablaremos sobre aquella que entra en vigencia el 1 de diciembre de 2026: la compra de propiedades sin IVA. Pero, ¿cómo funcionará eso en la práctica inmobiliaria con las empresas constructoras e inmobiliarias?

La compra de propiedades sin IVA en la práctica: requisitos

Como indicamos, la norma dispone la exención transitoria del IVA a viviendas nuevas. Su duración será de un año y consiste en una opción que permite eximir del pago del IVA a la venta de viviendas nuevas, con el fin de contribuir a dinamizar la venta de viviendas nuevas que se mantienen en stock. La norma también considera la devolución del IVA que gravó las ventas de dichos bienes ocurrida entre el 22 de abril de 2026 y la fecha de inicio de vigencia de la norma.

Además de eso, se piden como requisitos que la propiedad o condominio ya tengan recepción definitiva, antes de la publicación de la ley (antes del 17 de octubre de 2026). De igual manera, la exención sólo aplica para primera enajenación; es decir, del propietario primer vendedor – por ejemplo, inmobiliaria – al comprador.

Exención y devolución son diferentes

Entonces, para primeras ventas de propiedades o viviendas, a partir del 1 de diciembre de 2026, lo que aplica es la exención. Es decir, una rebaja en el precio, que las inmobiliarias deben respetar. Para ventas previas al 1 de diciembre de 2026, pero a partir del 22 de abril de 2026, lo que aplica es la devolución de IVA.

Aplicación de la compra de propiedades sin IVA en promesas de compraventa

En el caso de las promesas de compraventa se ha discutido si aquello debe o no ser incluido en los contratos de promesa de compraventa como una cláusula. Si se incluye como una cláusula, puede tener efectos en materia de contratos de adhesión. Como vimos en la entrada sobre promesas de compraventa y ley del consumidor, negociar cláusulas o o términos del contrato puede ser considerado por el juez como una posibilidad de modificar el contrato, quitándole en consecuencia la calidad de «adhesión». Sin embargo, son pocos los jueces que consideran esto así; en general los jueces son pro consumidor, por mandato legal, ya que la ley del consumidor debe ser interpretada a favor del consumidor.

Entonces, ¿es imperativo que se incluya una cláusula al respecto?

Para promesas de compraventa no es necesario incluir lo relativo a la exención de IVA en una cláusula. La ley está por sobre el contrato en este caso, por lo que la exención o devolución aplica lo diga o no el contrato. Lo que sí, debe el consumidor o comprador exigir la rebaja del precio o la tramitación de la devolución del IVA pagado.

Sin embargo, para compraventas ya celebradas, pero que se puedan acoger a la exención de IVA, es decir, puedan tener devolución, sí será necesario realizar una escritura complementaria con la mención de la cláusula de exención y devolución. Eso se puede hacer a través de una escritura de compraventa complementaria.

Si la inmobiliaria insiste en incluir una cláusula, que es el por qué muchas personas nos han contactado, podemos enviar un modelo de cláusula hecha por nuestros Abogados Inmobiliarios. La cláusula deja de compromiso de la inmobiliaria la rebaja del precio, saldos, devoluciones y demás elementos necesarios para la debida seguridad del cliente. Por tanto, si bien no es obligatorio, puede incluirse una cláusula igualmente.