A propósito de este artículo, se ha venido discutiendo aún más si los alojamientos o arriendos temporales o aparthotel, promovidos por plataformas como Booking.com o Airbnb.com, son o no legales en condominios. Hasta la fecha, la Secretaría Ejecutiva de Condominios no se ha pronunciado al respecto.

Los alojamientos o arriendos temporales según la Ley 21.442:

Con la dictación de la Ley 21.442, vino el artículo 8, letra j). Este artículo hace alusión a que el Reglamento de Copropiedad deberá:

j) Resguardar, mediante las respectivas normas de convivencia y sanciones por incumplimiento, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos.

Sin embargo, lo que indica el Reglamento de la Ley 21.442 es diferente:

Si bien la Ley dispone en términos imperativos y obligatorios que los Condominios deberán regular los alojamientos o arriendos temporales, permitiéndolos entonces tácitamente, el Reglamento de la Ley 21.442 en cambio lo trata de manera facultativa. La distinción entre normas imperativas y facultativas es una de las más antiguas en el Derecho, y se remontan a la época romana.

Dice el Reglamento, en su artículo 10, inciso primero:

«Del resguardo de la calidad de vida de los ocupantes permanentes del condominio: En conformidad a lo dispuesto en el artículo 8 letra j) de la ley, el reglamento de copropiedad podrá establecer normas de convivencia con el objeto de resguardar que el uso de las unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los ocupantes permanentes del condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos. Para este efecto, solo podrán ser considerados como ocupantes permanentes del condominio, aquellos señalados expresamente como tales en el Registro de Copropietarios».

Entonces, ¿qué debemos aplicar? ¿La norma legal o la reglamentaria?

La Secretaría Ejecutiva de Condominios aún no se ha pronunciado al respecto, dictando alguna circular que aclare la materia. Debemos recordar que la Ley 21.442 creó a esta institución para que, entre otras labores, interpretara la ley de copropiedad. Por ahora, sólo tenemos argumentos en contra o a favor, dependiendo de estas dos normas o, mejor dicho, de esta antinomia.

Pero debemos considerar también lo que ha dicho la Corte Suprema acerca de los alojamientos o arriendos temporales, además de otras normas de la ley:

La Corte Suprema también ha sido poco errática en este sentido. Ha dicho que la actividad de alojamiento temporales es una actividad comercial, que dependiendo cómo se ejecute además debe pagar Impuestos al Valor Agregado, ya que se trata de un arrendamiento de inmueble amoblado, hecho gravado con tal impuesto. En otros casos, ha dicho que la actividad se encuentra permitida si lo permite el Reglamento de Copropiedad, sin referirse mayormente al requisito de que la unidad tenga destino comercial, y que si la actividad se prohíbe lo debe decir expresamente el Reglamento de Copropiedad. Los pronunciamientos han sido sobre todo a propósito de recursos o acciones de protección que han interpuesto los afectados, tanto inversionistas como condominios.

Por otro lado, la Ley de Copropiedad reconoce que el uso o destino de las unidades puede ser habitacional, comercial o mixto. La actividad de alojamiento o arriendo temporal no es como cualquier arriendo; es un uso de posada o aparthotel, de arrendamiento por corto plazo. En ese sentido, no se diferencia de la actividad hotelera u hostelera, por lo cual es comercial y debe estar afecto a IVA.

Se espera que prontamente la Secretaría Ejecutiva de Condominio zanje la discusión acera de los alojamientos o arriendos temporales en condominios. Pero lo lógico es que los Condominios prohiban la actividad a quienes no cumplan con los demás requisitos legales para cualquier tipo de actividad comercial, tales como constitución formal y actividad declarada en Servicio de Impuestos Internos, pago de impuestos, recibos o boletas y, lo más importante, que la unidad en cuestión tenga destino comercial. Esa es una de las grandes batallas que quedan para los denominados «inversionistas hormiga», quienes invierten en pequeñas propiedades o departamentos para renta a través de alojamientos temporales, sobre todo en regiones distintas a la metropolitana.

La mejor manera de zanjar la discusión será a través también de la Actualización de los Reglamentos de Copropiedad. Puede conocer más sobre el servicio haciendo click en el link anterior.

Además, será clave contar la asesoría de un Abogado Inmobiliario, sobre todo si es parte del Comité o de la Administración, o si es un inversionista afectado es sus derechos.