Antes de saber sobre la responsabilidad del Administrador de Condominios en Chile, es importante conocer su rol y qué es un Administrador de Condominios.

Responsabilidad del Administrador de Condominios: un tema atingente.

Tanto antes con la Ley 19.537, como hoy en día con la Ley 21.442, el administrador de condominios tiene un rol protagónico. Antes de la Ley 21.442, podía ser administrador de condominios cualquier persona, sin mayores requisitos. En cambio, hoy en día y desde el 26 de septiembre de 2025, todos los administradores de condominios deben estar inscritos en el Registro Nacional de Administradores. Quien no se encontrare inscrito a esa fecha, deja por el sólo efecto de la ley de ser administrador, debiendo completar su inscripción y luego ser nuevamente elegido en el cargo.

Es importante destacar que deben estar inscrito todos aquellos que sean administradores, sin importar si son empresa o persona natural. La ley indica que una empresa podrá ser administradora si uno de los socios cumple con los requisitos del Registro Nacional de Administradores. Pero eso no exime del deber de que la empresa deba estar igualmente inscrita en el Registro. Este es un error común, ya que existen administradores persona natural registrados, pero que no han registrados sus empresas.

Además, la ley 21.442 incorporó las reclamaciones contra administradores, ante la SEREMI del MINVU respectiva. Estas reclamaciones tienen por objeto controlar el cumplimiento de las obligaciones de los administradores, y obtener las sanciones administrativas en contra del administrador. La más grave es la cancelación del administrador para seguir ejerciendo en el cargo.

¿Qué obligaciones tiene un Administrador de Condominios?

Las obligaciones son legales, reglamentarias y, además, contractuales. Son muchos los condominios que hacen contratos de prestación de servicios con empresas de administración o personas naturales que se dedican al rubro. De hecho, es siempre lo más aconsejable escriturar un contrato de prestación de servicios.

Las obligaciones legales no son modificables por las partes. Estas se encuentran en el artículo 20 de la Ley 21.442, y consisten principalmente en las siguientes:

El administrador tiene la obligación de velar por el cuidado y conservación de los bienes comunes, incluyendo redes internas y sistemas de emergencia, así como realizar mantenciones, inspecciones y certificaciones de instalaciones como gas y ascensores. Debe ejecutar actos de administración, incluso urgentes, recaudar y gestionar el cobro de gastos comunes, llevar la contabilidad e informar al comité, además de representar judicialmente al condominio en materias de administración. También le corresponde convocar asambleas, resguardar actas, solicitar sanciones judiciales contra infractores, suspender servicios a morosos con acuerdo del comité, y contratar o terminar contratos de trabajadores. Asimismo, debe entregar información a la Secretaría Ejecutiva de Condominios, contratar seguros, asegurar el cumplimiento de la normativa legal y reglamentaria, y cumplir las obligaciones o facultades que le asigne el reglamento de copropiedad o la asamblea. Finalmente, se establece expresamente su deber de resguardar la libre competencia en telecomunicaciones, su facultad de denunciar ante la SEC infracciones relativas al gas y de contratar mantenciones obligatorias en instalaciones críticas como ascensores, montacargas y escaleras mecánicas.

Además de las anteriores, siempre importará lo que diga sobre el administrador el reglamento de copropiedad del condominio. Como dice el artículo 9 de la Ley 21.442, son materias del reglamento aquellas que incidan en la administración de la comunidad, periodicidad de las asambleas, entre otras. Con la entrada de la Ley 21.442, todos los condominios debían actualizar sus reglamentos de copropiedad, procedimiento que acaba el 9 de enero de 2026. Puedes conocer más sobre la actualización de reglamento haciendo click aquí.

Por último, se deberá estar a lo que se pactó contractualmente con el administrador. La ley indica que al administrador se le aplicarán en subsidio las reglas del mandato civil, dispuestas en el artículo 2116 y siguientes del Código Civil. Además, un administrador también puede tener una relación laboral con el condominio; todo dependerá de cómo se haya configurado la relación. Atención con esto, porque si el administrador tenía subordinación y/o dependencia, y es persona natural, podría alegar pago de cotizaciones provisionales e invocar todo el estatuto de despidos del Código del Trabajo.

Problemas más comunes en la Administración de Condominios:

Cada comunidad o edificio posee sus propias reglas y problemas en particular. Y sin embargo, te enumeramos el listado de los problemas más comunes que existen en la administración de condominios.

Con la información que te facilitaremos podrás identificar si tu comunidad padece alguno de estos casos. Con base a ellos podrás tomar la decisión de buscar ayuda profesional con nosotros, cual te permita llegar a la solución más razonable.

• No entrega de estado de cuentas (balance) mensual.
• Hay desorden con el cobro de los gastos comunes.
• Existen pagos por conceptos que dudas que ya se hayan realizado.
• No entrega respaldos de los gastos e ingresos.
• Dice que no hay dinero en el fondo de reserva (cosa que dudas porque no tiene cómo haberse gastado).
• Envías muchos correos solicitando la información de ingresos y gastos (los que han enviado en respuesta no coinciden y no comprueban lo que necesitas saber).
• Los propietarios se quejan de que pagan los gastos comunes pero no les envían el comprobante.

Consejos y pasos a seguir para solucionar los problemas con la Administración de tu Condominio

La administración y manejo de un edificio deben ser gestionados por especialistas y personal profesional capacitado para desempeñar el cargo designado. Estas personas deben tener la capacidad de cobrarle a un moroso, elaborar o modificar el Reglamento de Copropiedad del Condominio, mejorar la administración deficiente y mantener el orden y las cuentas claras.

Esto sirve para que su gestión sea simplificada y pueda entregar información clara y fidedigna a los propietarios y/o residente, cuando sea solicitada.

Ya sea en área de finanzas, funcionamiento del edificio, seguridad, entre muchos otros. Dentro de los consejos que te entregamos, para que te cerciores de que lo anterior se cumpla, encontramos los siguientes:

Falta de control y deficiente planificación

Estos problemas aparecen como los grandes causantes de los males que aquejan a las comunidades y a sus residentes. Como solución se recomienda hacer una auditoria independiente todos los años.

Posibles gastos comunes sin detallar

Si vive en un Condominio probablemente usted no se dé el trabajo de revisar el detalle de los gastos comunes de su comunidad. Aunque reciba este documento todos los meses, lo cierto es que prácticamente nadie lo hace y la inmensa mayoría se limita a pagar la mensualidad. Le recomendamos que antes de pagar cada boleta emitida por el Condominio, usted verifique que las fechas emitidas coincidan con el mes en curso.

Evalúe que el monto sea consecuente a los gastos que viene pagando los meses anteriores. Si nota algún monto extra no justificado o que desconoce, debe comunicarse a la brevedad con la administración y exigir información al respecto. Si no obtiene respuesta, puede comunicarse con su corredora o asesor legal.

Problemas financieros constantes

Si los problemas financieros en su Condominio son constantes y no encuentra solución mediante los canales regulares, puede solicitar al Presidente de Comité o al Administrador que se cite a una asamblea de copropietarios. Esto con el fin de discutir los temas y llegar a un consenso que sea visado por un abogado especialista en condominios.

Este les indicara las directrices y la mejor solución con respecto al tema. Recordar que igualmente puede realizarse una acción judicial para que se cite a Asamblea en caso de que los cargos del Condominio se nieguen a hacerla.

Incumplimiento del Comité en sus funciones

Si el Comité no está cumpliendo sus funciones o lo hace erróneamente, debes dirigirte al Juzgado de Policía Local a través de la correspondiente acción infraccional, asesorado por un Abogado experto en Copropiedad y Condominios.

¿Cuándo debe rendir cuenta el administrador de su manejo administrativo?

Una de las obligaciones básicas que debe cumplir la administración de condominio es la rendición de cuentas. Estas deben ser efectuadas al menos durante los últimos doce meses en una asamblea ordinaria, y mensualmente con el Comité de Administración.

Las cuentas pueden ser requeridas en los plazos y formas que se hayan estipulado en el reglamento de copropiedad o en el acta de asamblea. Estas también pueden ser solicitadas por la asamblea de copropietarios o por el comité de administración, y siempre al término de su gestión.

Un juez de policía local puede obligar a la administración a efectuar una rendición de cuentas adelantada a la fecha mencionada anteriormente.

¿Qué dice la ley de copropiedad inmobiliaria con respecto a las irregularidades en la cuenta del administrador?

La actual ley de copropiedad inmobiliaria, Ley 21.442, contempla diferentes formas de accionar para determinar la responsabilidad de malas prácticas de un Administrador:

• Los juzgados de policía local correspondientes serán de competencias y se sujetarán al procedimiento establecido en la ley Nº 18.287. Las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio.
• Podrán someterse a la resolución del juez árbitro arbitrador. El árbitro deberá ser designado por acuerdo de la asamblea y, a falta de acuerdo, por el juez letrado de turno. Este puede ser sustituido o removido en cualquier momento por acuerdo de la asamblea, siempre que no esté conociendo causas pendientes.
• Podrán concurrir a la respectiva Municipalidad, quien podrá atender extrajudicialmente los conflictos que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador.
• Como se mencionó al inicio de este artículo, hoy en día además se puede denunciar al administrador a través de una reclamación administrativa ante la SEREMI del MINVU respectiva.
• Siempre que se cumplan los requisitos del N° 11 del artículo 470 del Código Penal, podrá accionar penalmente por el delito de Administración Desleal. Muchas veces también concurre el delito de Apropiación Indebida.