Abogados de Comunidades y Condominios en Chile

Desde 2019 asesorando a Comités de Administración, Administradores, Empresas del rubro, Inversionistas, Copropietarios y arrendatarios.

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¿Qué necesitas para preparar tu caso con nuestros Abogados de Condominios y Comunidades?

Suele ocurrir que los clientes no tienen a mano todos los documentos o antecedentes requeridos para su consulta en materia de Derecho de Copropiedad. Por este motivo, te ayudaremos indicando los principales documentos y antecedentes que debes tener, para algunos de los tipos de casos que más nos requieren los clientes:

1. Filtraciones en departamentos:

Lo primero es que determines el origen y causa de la filtración. Origen pueden ser en bienes comunes o en un bien propio de la unidad o departamento. Esto es esencial para determinar la responsabilidad. Luego viene la causa, que consiste en determinar técnica qué provocó la filtración. Esto se debe hacer idealmente a través de un informe técnico de un profesional, que firme el informe y que esté dispuesto a declarar posteriormente en el juicio como testigo.

En segundo lugar, se debe tener claridad del daño sufrido. En este caso, también idealmente el cliente debe tener un informe y cotización por los daños de la propiedad. Los daños pueden ser tanto en la propiedad como en bienes muebles, como sillones, mueblería, artefactos electrónicos, etc. Todo esto debe ser demostrado en juicio.

Finalmente, recordar que por regla general sólo el dueño de la unidad puede demandar los daños, lo cual es preferible de realiza en los Juzgados de Policía Local de la Comuna de tu Condominio.

2. Defectos Constructivos y Post Venta de Inmobiliarias:

Este es uno de los temás más comunes y en donde más nos solicitan asesoría. De manera similar al caso de las filtraciones de departamentos, el Condominio debe tener claridad del origen y causa de los defectos constructivos. Recordar que los defectos constructivos pueden ser, por regla general, de terminaciones, de instalaciones y elementos constructivos y vicios o defectos estructurales. Todo esto debe ser determinado por un informe técnico serio y profesional, firmado por un ingeniero responsable del análisis y que esté dispuesto a ser testigo en el juicio posterior.

En general, las inmobiliarias se defenderán argumentando que los defectos o vicios son producto de falta de mantención o de mantenciones defectuosas, por lo cual es importantísimo que el administrador tenga ordenadas y al día todas las mantenciones del edificio. Así será mucho más fácil negociar con Post Venta y explicar que los vicios o defectos no responden a cuestiones imputables a la comunidad.

3. Modificación de Reglamentos de Copropiedad:

El día 9 de enero de 2025, se publicó en el Diario Oficial el tan esperando Reglamento de la Ley de Copropiedad, Ley 21.442. Esto trae como principal consecuencia que, hasta el 9 de enero del año 2026, deberán los Condominios actualizar sus Reglamentos de Copropiedad a la nueva normativa. Si no lo hacen, en principio sus Reglamentos perderán vigencia y se regirán por el Reglamento Tipo de Copropiedad, lo cual no es conveniente.

Los clientes deben enviarnos el Reglamento de Copropiedad anterior, en formato legible, y si no lo tuvieran, podemos ayudarlos a obtenerlo a través de la obtención del fojas, número y año de la inscripción del Reglamento en el Conservador de Bienes Raíces Respectivo. Luego, se obtiene una copia de la escritura con el texto íntegro, en el Archivo Judicial respectivo.

Los clientes deben tener también los anexos y tablas de prorrateo del Condominio. También, si tienen Reglamentos Internos o de Convivencia. Nuestros Abogados citan al cliente a una reunión inicial, para preparar el primer borrador de su Reglamento.

4. Cobranza Judicial de Gastos Comunes:

El administrador debe tener ordenada la deuda del respectivo departamento, lo cual significa que deben enviarnos la última liquidación de gastos comunes y cobros, con el monto total, y firmada. Dicha copia es la que tiene mérito ejecutivo para iniciar los juicios ejecutivos respectivos.

Debe enviarnos igualmente los datos del dueño de la propieda, del arrendatario o del responsable de la misma (quien paga), y la o las últimas cuentas bancarias que tenga, de donde se hicieron los últimos pagos. Se recomienda igualmente obtener un informe comercial del deudor, en plataformas como Equifax, para poder saber en qué Bancos tiene créditos y otras acreencias, y si tiene otros bienes para embargar.

5. Representación en Juicios de Policía Local y Demandas Laborales:

En esta categoría ingresan la mayoría de juicios por materias de Copropiedad, tales como discusiones por Asambleas; impugnaciones del Reglamento de Copropiedad; solicitud de multas y rendición de cuentas, etc. También, es común que los Condominios reciban muchas demandas laborales, porque existen Comités de Adminitración y Administradores que no despiden bien a sus trabajadores, o porque cometen infracciones o vulneraciones laborales.

Para casos de Policía Local, los clientes deben tener presentar que la acción tiene un plazo de prescripción de 6 meses, contados desde la ocurrencia de la infracción, por lo cual los antecedentes y el caso deben ser bien documentados, para alegar una infracción constante en los casos en que se haya sobrepasado dicho plazo. O, en su caso, hacer un relato sólo con el último acontecimiento relevante. El cliente debe tener toda la documentación ordenada.

En el caso de demandas laborales, el cliente debe tener al día: contratos laborales, anexos, registro de asistencia, liquidaciones de sueldo, planilla de cotizaciones, certificados de vacaciones, finiquito en Notaría en su caso, entre otros antecedentes para cada caso específico (RIOHS al día, entrega de implementos de seguridad, entrega de implementos de limpieza, entre otros).

Novedades Legales y Preguntas Frecuentes (FAQS):

• 9 de enero de 2025: es publicado en el Diario Oficial el Reglamento de la Ley 21.442. Comienza a correr el plazo de 1 año para actualizar los respectivos Reglamentos de Copropiedad. Plazo vence el 9 de enero de 2026.
• 26 de septiembre de 2025: vence el plazo de 18 meses para que administradores de condominios estén inscritos en el Registro Nacional de Administradores. 
• ¿Qué ocurre si mi Condominio no actualiza su Reglamento de Copropiedad? Según la ley, se aplicará el Reglamento Tipo de la Ley, aunque no queda claro aún cómo lo aplicarán los tribunales, en especial los Jueces de Policía Local. 
• ¿Qué ocurre si el Administrador no hace se inscribe en el Registro Nacional de Administradores? De pleno Derecho, no puede seguir ejerciendo como administrador, entendiéndose nulos al menos los actos posteriores que haga en tal calidad. 
• Si soy arrendatario, ¿puedo demandar en Policía Local? Lamentablemente, no, debe hacerlo el copropietario.