No es sorpresa para nadie el gran problema que causa ser dueño de una propiedad y que los arrendatarios no quieran retirarse. O que hayan terceros ocupando la propiedad, sin derecho alguno. Parecido a lo que ocurre en el caso de algunas propiedades en remate, muchas veces es el dueño o quien adquiere el que debe iniciar las acciones legales correspondientes. Como eso muchas veces es injusto, esta entrada buscará aclarar y simplificar el tratamiento legal de los desalojos, desde el punto de vista civil y penal (delito de usurpación de propiedad). Así, podrá recurrir con más información en la búsqueda de un Abogado Inmobiliario que defienda sus intereses, sea para un desalojo de arrendatario, juicio o demanda de precario, entre otras.

En esta entrada buscaremos dar un panorama general de qué puede hacer cualquier dueño de una propiedad para recuperarla. Pero, distinguiendo cada caso en particular, ya que de eso depende qué acción y procedimiento se debe seguir.

Distinciones en el Desalojo de Arrendatarios y de Propiedades en Chile:

La primera y más importante distinción viene de definir si su propiedad es ocupada por un arriendo o de manera «ilegal». Si es ocupada por un arriendo, entonces habrá que desalojar cuando los arrendatarios no quieran dejar la propiedad una vez vencido el contrato o dado el aviso de término. En cambio, será una ocupación «ilegal» cuando la propiedad haya sido usurpada u ocupada ilegítimamente. Se hace la distinción, ya que si bien en ambos casos habría una ocupación no legítima, en el arriendo hay un contrato previo; en cambio, en la ocupación ilegítima nunca lo hubo, y a eso se le denomina «precario».

Esta distinción tiene importancia al momento sobre todo de presentar la demanda de desalojo, que cambio de término en base a si se trata de un arriendo o de un precario. Si es un arriendo, probablemente la demanda será de «terminación y restitución de inmueble»; y si es precario, será una «demanda de precario». Así, el concepto de «desalojo» es el término que comúnmente se ha extendido para referirse a desocupar una propiedad, sin distinguir si se trata de un arriendo o de un precario. Debemos recordar que la vía civil es compatible con la penal, respecto del delito de usurpación de propiedad.

Importancia de las distinciones e identificar qué juicio de desalojo corresponde:

En el ámbito de la restitución de propiedades, el asunto aún se puede complejizar un poco más. Esto, porque además de la acción relativa al arriendo y al precario, tenemos las acciones posesorias y reivindicatoria. Las acciones posesorias buscan proteger un hecho, que es la posesión de una propiedad; mientras que la reivindicatoria busca proteger el dominio. Así, por ejemplo, si me encuentro en posesión de una propiedad que no está inscrita a mi nombre, y respecto de la cual estoy o estaba en posesión tranquila, puedo utilizar la acción posesoria. En cambio, si soy dueño inscrito de una propiedad, y otro comienza a poseer parte de la propiedad, podré iniciar una acción reivindicatoria para recuperar mi dominio. La elección de una u otra también suele ser estratégica, por lo cual la decisión siempre debe tomar un Abogado especialista. Sobre todo tratándose del delito de usurpación de propiedad, ya que si se cumple el tipo penal la interposición de una querella penal puede resultar ser mucho más efectiva que la vía civil.

1. Juicio de desalojo en contra de arrendatarios

Es la Ley 18.101 la que regula este tipo de juicios, junto con los artículos 1915 y siguientes del Código Civil. El desalojo de arrendatarios tiene un procedimiento especial, conocido como «juicio sumario especial». Este juicio sumario especial tiene una sola audiencia, denominada audiencia de contestación, conciliación y prueba. El demandante debe indicar en su demanda toda la prueba que rendirá en la audiencia. Por ejemplo, si pedirá peritaje deberá indicarlo en la demanda, y luego en la audiencia de designará a un perito, o en audiencia posterior, dependiendo del tribunal. Luego de la audiencia, y si no quedan diligencias pendientes, quedarán los autos para fallo.

El objetivo de este juicio es terminar y/o restituir la propiedad arrendada, además de si procede reclamar restituciones e indemnizaciones de perjuicios.

Juicio Monitorio de Arrendamiento

Con la entrada en vigencia de la Ley 21.461, conocida popularmente como «Ley Devuélveme mi Casa», se agregó un capítulo tercero bis a la Ley 18.101. Este capítulo regula lo que se denomina «juicio monitorio» de cobro de rentas y servicios. El objetivo de este juicio es obtener el pronto pago de las rentas y sumas adeudas, y en caso de que no se efectúe el pago en 10 días, proceder al rápido desalojo. Si dentro de esos 10 días el arrendatario comparece y se opone fundadamente, se pasa entonces al juicio sumario especial que resumimos en el punto anterior.

Iniciar el procedimiento sumario especial o el monitorio es muchas veces una decisión estratégica. Por eso, es muy importante que contrate a un Abogado de Propiedades que pueda aconsejarle. Por ejemplo, en muchos casos donde se quiere terminar y desalojar rápidamente, uno puede utilizar el juicio monitorio, porque sabrá que el arrendatario no querrá o no podrá pagar las rentas dentro de 10 días, y que tampoco se opondrá fundadamente.

2. Juicio de desalojo precario o demanda de precario

Este juicio tiene su fundamento legal en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, que dice: «Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño«. Este es el caso de cuando estamos frente a una toma de una propiedad, por ejemplo. Este caso es muy solicitado, sobre todo en el caso de propiedades que son segundas viviendas, viviendas de inversión o propiedades no tan concurridas por los dueños.

Tanto la jurisprudencia como la doctrina nacional concuerdan en que este procedimiento puede tramitarse como un juicio sumario, según el artículo 680 del Código de Procedimiento Civil, pero que actualmente la primera vía es el juicio monitorio de precario. Como sea, el juicio sumario es similar al juicio sumario especial de la ley de arrendamiento, pero con matices. En el juicio sumario de precario o demanda de precario no se debe indicar toda la prueba a rendir al interponer la demanda. En este juicio, hay una audiencia de contestación y conciliación, quedando la prueba como una etapa posterior de 8 días. En el precario se alega que el ocupante detenta la propiedad sin título y/o justificación alguna, por lo cual se debe proceder con su lanzamiento o desalojo.

Juicio Monitorio de Precario:

El artículo 18-K de la Ley 18.101 establece que: «Las normas de este Título serán aplicables, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2.195 del Código Civilista«. Entonces, como vimos para el caso del juicio monitorio en materia de arriendo, también podrá demandarse el desalojo del precarista y si en 10 días no comparece con oposición fundada o no restituye la propiedad. Esta opción está siendo ampliamente utilizada, ya que acorta mucho los plazos de tramitación, tanto en los juicios de desalojo de arrendatarios y de juicio o demanda de precario.

3. Juicio posesorio o acciones posesorias

Las acciones o «querellas» posesorias buscan conservar o recuperar la posesión de la que se le ha privado. Estas acciones judiciales son de 3 tipos: I) querella de amparo; II) querella de restitución; III) y querella de restablecimiento. Esta regulación se encuentra principalmente en el Código Civil, en los artículos 916 y siguientes.

La querella de amparo busca conservar la posesión, ya que la misma se encuentra actualmente siendo amenazada. Por ejemplo, un vecino invasivo, un paso no autorizado o instalaciones molestas. La querella de restitución aplica cuando se debe recuperar la posesión perdida sin violencia. Por ejemplo, si tengo un sitio sin cerramientos, y llega otra persona y lo cierra por mí, actuando como dueño; o si tengo un arrendatario que no quiere irse luego de terminado el contrato. En este último caso, se debe distinguir bien si el hecho del término del contrato se perfeccionó por la mera notificación, o si era necesario un juicio previo. Por último, la querella de restablecimiento busca recuperar la posesión perdida con violencia. Por ejemplo, si un tercero irrumpe en la propiedad que habito y saca mis cosas. O si un vecino destruye un cerco de delimitación y ocupa una porción de mi terreno.

Se deben tener muchas consideraciones en las acciones o querellas posesorias. Los juicio se tramitan en una audiencia única para el quinto día de notificado el demandado, y en ella se deben rendir todas las pruebas de las partes. Si bien son expeditas, los plazos para interponer las acciones respectivas son más limitados, de acuerdo a lo que dispone, en lo pertinente, el artículo 920 del Código Civil:

«Las acciones que tienen por objeto conservar la posesión, prescriben al cabo de un año completo, contado desde el acto de molestia o embarazo inferido a ella. Las que tienen por objeto recuperarla, expiran al cabo de un año completo contado desde que el poseedor anterior la ha perdido. Si la nueva posesión ha sido violenta o clandestina, se contará este año desde el último acto de violencia, o desde que haya cesado la clandestinidad».

4. Juicio de reivindicación o acción reivindicatoria

Por su parte, la acción reivindicatoria se regula en los artículos 889 y siguientes del Código Civil. Esta acción tiene por objetivo recuperar el dominio de una propiedad o parte de ella, y se utiliza en casos en donde el dominio puede estar discutido o en donde, por asuntos de plazos, no es posible interponer una acción posesoria. La gracia de la acción reivindicatoria es que no tiene plazo, siendo su única limitante el que otro adquiera la propiedad por prescripción adquisitiva.

Hoy en día, se ha acogido ampliamente la tesis de la posesión inscrita en los bienes raíces. Es decir, que siendo dueño inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de una propiedad, no pierdo mi propiedad ni siquiera por prescripción adquisitiva. Es decir, podría perder mi propiedad por prescripción adquisitiva de otro, sólo si ese otro logra inscribir también a su nombre la propiedad, cuestión que registralmente es muy difícil. Si eso ocurriera – increíblemente aún sigue sucediendo -, se puede aplicar un reclamo en contra del Conservador de Bienes Raíces, en virtud del Reglamento Conservatorio.

Así, la acción reivindicatoria no prescribe, y siendo dueño inscrito, es casi imposible que otro que no tiene título inscrito me despoje del dominio. Por ello, la acción reivindicatoria podría fallar sólo si no se lograra acreditar el dominio por el demandante. El juicio de reivindicación, a diferencia de las demás acciones, se tramita como un juicio ordinario de lato conocimiento, teniendo por tanto más etapas procesales: demanda, contestación, réplica, dúplica, conciliación, causa a prueba, término probatorio, observaciones a la prueba y fallo.

Recursos procesales, ejecución del fallo y pago de costas

En todos los juicios de desalojo anteriores, procederán los recursos de apelación, casación en la forma y en el fondo, queja, revisión, entre otros. Las ejecuciones de los fallos o sentencias firmes se procederán de acuerdo al cumplimiento incidental de sentencias, o juicios ejecutivos en su caso. En cualquiera de los cumplimiento, el lanzamiento o desalojo se efectúa por un receptor judicial, en un inicio sin auxilio de Carabineros, y luego con auxilio de la fuerza pública. Se debe recordar que todas las gestiones de receptores judiciales son pagadas, por lo cual el presupuesto es importante de considerar al inicio de cualquier de estos juicios. Lo mismo con las costas, personales (abogados) y procesales (notificaciones, lanzamiento, testigos, peritos, entre otros).

Finalmente, recuerda que elegir mal la opción de entre estos juicios, o no fijarse en los requisitos de cada uno, puede llevar a que se rechace la demanda respectiva. Por eso importante trabajar con Abogados Inmobiliarios y de Propiedades expertos que puedan asesorar su caso y elegir la opción que estratégicamente sea más conveniente para usted. Pasemos ahora a detallar el delito de usurpación de propiedad.

Una vía adicional: el delito de usurpación de propiedad tipificado por la Ley 21.633.

Como lo dice el título, actualmente se puede interponer una querella penal por el delito de usurpación de propiedad, de acuerdo a los artículos 457 y siguientes del Código Penal. El tipo penal es el mismo en su base, pero va cambiando en penalidad si la usurpación de realiza con actos de violencia, daños en personas o en bienes, entre otros. Una de las medidas más importantes introducidas por este tipo penal, es el del llamado «desalojo judicial» o medida cautelar de desalojo. Esta medida cautelar tiene por objetivo que se desaloje la propiedad antes de que se dicte sentencia condenatoria en el procedimiento penal, acreditándose el dominio sobre la propiedad.

Medida cautelar de desalojo anticipado en la usurpación de propiedad

Dice, en lo pertinente, el artículo 157 ter del Código de Procedimiento Penal: «Medida cautelar real especial. Tratándose de los delitos de usurpación de inmuebles, el Ministerio Público o la víctima, en cualquier etapa del procedimiento, haya sido formalizada o no la investigación, podrán solicitar al juez que decrete el desalojo del o los ocupantes ilegales con el auxilio de la fuerza pública, acreditando la respectiva inscripción del inmueble y antecedentes de la ocupación. Para lo anterior, citará en el más breve plazo a una audiencia que se celebrará con los que asistan«.

Detención en flagrancia por usurpación de propiedad

A su vez, es posible además la detención en flagrancia, pudiendo Carabineros actuar antes y desalojar al imputado. Así, dice en lo pertinente el artículo 134 del Código de Procedimiento Penal: «Sin perjuicio de la detención por flagrancia que podrá realizar cualquier persona dentro de las 12 horas desde el comienzo de la ocupación, de conformidad con los artículos 129 y 130, la policía siempre estará facultada para detener al imputado que estuviere cometiendo alguno de los delitos de ocupación de cosa inmueble descritos en los artículos 457, 457 bis, 458 y 458 bis del Código Penal, mientras se hallare en alguna de las hipótesis del artículo 130, para cuyos efectos se configurará el literal a) de dicha disposición mientras el imputado permanezca en el inmueble«.

Por último, debemos recordar que si bien se puede interponer la querella por el delito de usurpación de propiedad, será el Fiscal del Ministerio Público quien decida por qué delitos formalizar, pudiendo en su caso concurrir otros delitos adicionales a la usurpación: amenazas, lesiones, cuasidelitos, entre otros. Es muy importante que tenga la asesoría de un Abogado de Propiedades para que interponga la querella por la usurpación de propiedad y defienda sus derechos, junto al Fiscal del caso.