Para nadie es sorpresa que el mercado inmobiliario chileno, sobre todo a partir del año 2020, ha pasado por momentos difíciles. Tanto por el lado de la construcción como del financiamiento, hoy en día el rubro difiere mucho a lo que era hace 15 años. Altas tasas, sobrendeudamiento, inflación, aumentos de costos, entre otros, han hecho que el panorama inmobiliario sea muy diferente. Y ha sido a propósito de esos momentos que se han generado muchos problemas, algunos de ellos relacionados más bien con la calidad de la construcción entregada. Saber cómo reclamar incumplimientos y demandar a una inmobiliaria y/o constructora no es fácil, sea una demanda por vicios ocultos, incumplimientos o indemnizaciones de daños y perjuicios, sobre todo en una etapa prejudicial. Existen diferentes vías para reclamar y demandar, que es la primera distinción que haremos.

Vías existentes para demandar a una inmobiliaria y/o constructora

Como suele ocurrir en materias inmobiliarias, para demandar a una inmobiliaria o constructora en Chile hay varias acciones. En primer lugar, tenemos la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC). En segundo, a la Ley del Consumidor (LPDC). En tercer lugar al Código Civil (CC). Y en cuarto lugar, los arbitrajes inmobiliarios. A su vez, cada acción en particular tiene sub-materias o sub-temas, que es importante revisar. Por eso, en esta entrada buscaremos dar un panorama detallado de todas las vías para demandar a una inmobiliaria y/o constructora en Chile, por incumplimientos y/u otros hechos.

Esta distinción a veces se relaciona y cambia a propósito de la persona afectada. Es decir, si el afectado es un condominio, un propietario, o un grupo de propietarios, o un mandante que mandó a construir una casa. Importa mucho el sujeto afectado. Por otro lado, y como se verá, importa mucho también lo que dice relación con cómo se acreditan los incumplimientos o los desperfectos que tenga la propiedad.

1. Ley General de Urbanismo y Construcciones

Esta primera normativa, especial por el tipo de materia que trata, se aplica principalmente a través de 2 artículos. A saber, sus artículos 18 y 19. El artículo 18 trata sobre la responsabilidad del denominado «propietario primer vendedor», es decir, poniéndose dede el tipo de negocio inmobiliario de unidades nuevas: departamentos, casas, oficinas, entre otros. Es un artículo pensado para los destinatarios o consumidores finales, y en ese sentido define los plazos en que se puede demandar por concepto de vicios constructivos. Por su lado, el artículo 19 trata dos materias: la posibilidad de pactar arbitraje en las materias del artículo 18 comentado, y luego la opción que tienen los propietarios afectados en unirse e iniciar un juicio colectivo. En esto último, se mezclan las normativas de la LGUC y de LPDC.

La vía del artículo 18 de la LGUC

Como mencionamos previamente, este artículo detalla la responsabilidad del propietario primer vendedor, como asimismo de sus profesionales, constructora, entre otros. Este artículo ha sido la base para que hoy unánimemente se diga que la inmobiliaria o propietario primer vendedor será responsable de todo vicio o desperfecto en la construcción, independiente de quién lo haya causado. Por ejemplo, será responsable la inmobiliaria de los vicios de la oficina de cálculo estructural, que suele ser externa; y si es obligada a indemnizar, luego podrá cobrar a la oficina de cálculo, o activar sus seguros previamente. Entonces, la inmobiliaria es obligada siempre a la reparación de los vicios constructivos y a las correspondientes indemnizaciones. Y como ha dicho la Corte Suprema en sus últimos fallos, la responsabilidad de la inmobiliaria es objetiva calificada, es decir, que solo se debe probar la existencia del vicio y el daño, más no relación de causalidad o culpa de la inmobiliaria.

Además de lo anterior, lo segundo más importante de este artículo son los plazos para demandar. Esto es lo que se conoce como «garantías» de construcción o de post venta. Aclaramos desde ya que estos plazos no son «garantías», sino que en la práctica las inmobiliarias suelen tomar estos plazos para responder de desperfectos en la construcción. Es importante destacar que por esta vía podrán demandar quienes compraron al propietario primer vendedor. Y en el caso de los condominios, si los vicios se producen en bienes de dominio común, tendrá que demandar el condominio representado por su administador. Ahora, los plazos son de 3 tipos:

• De 3 años, contados desde la inscripción de la propiedad en Conservador de Bienes Raíces, por vicios o desperfectos relacionados con terminaciones o acabados de la obra.
• De 5 años, contados de la Recepción Final de la Obra, por vicios o desperfectos relacionados con instalaciones o elementos constructivos.
• De 10 años, contados también desde la Recepción Final de Obra, por vicios o desperfectos relacionados con la estructura sopórtate del inmueble.
• Los vicios que no se subsuman en los casos anterior, tendrán por defecto 5 años para reclamarse, desde la Recepción Final.

Tópicos importantes del artículo 18 de la LGUC

Respecto a la recepción final de la obra, tener en cuenta que determinar esta fecha puede ser complejo en algunos tipos de proyectos inmobiliarios. Por ejemplo, es habitual encontrar recepciones finales parciales para sectores de condominios. En estos casos, se ha aceptado demandar por la fecha de la recepción parcial, siempre y cuando las construcciones sean diferentes, aunque compartan un mismo permiso de construcción.

Además, estos plazos de prescripción pueden interrumpirse. Esto ocurre típicamente cuando la inmobiliaria ha hecho reparaciones, y luego se siguen produciendo vicios en la zona reparada. También ocurre cuando la inmobiliaria reconoce que los desperfectos son de construcciones y no aspectos de mantenciones, por ejemplo.

Por otro lado, es importante recalcar quién puede demandar por el artículo 18 de la LGUC. El caso más típico es el del propietario de un departamento o casa, que reclama por filtraciones, por ejemplo. El segundo caso más típico es cuando demanda un condominio, porque se producen filtraciones en los subterráneos, por ejemplo. También puede demandar un grupo de propietarios afectados, pero se debe tener cuidado con no confundir la demanda con lo que regula el artículo 19 de la LGUC; es importante redactar bien la demanda y dejar claro en el relato lo que se reclama.

Finalmente, como se dijo antes, estos plazos los utiliza la inmobiliaria para hacer reparaciones, cuestión que muchas veces es una excelente oportunidad para negociar. En la negociación inclusive se puede pactar una transacción, para precaver un litigio futuro acerca de los vicios constructivos que se están reparando. Por eso es importante contar con un equipo de Abogados Inmobiliarios que tomen el caso desde el inicio, contemplando la negociación inicial.

Las vías del artículo 19 de la LGUC

Como se dijo previamente, este artículo regula dos materias: la posibilidad de pactar arbitraje en materias del articulo 18 de la LGUC (muy poco común), y la opción de que un grupo de propietarios demande por vicios constructivos, pero con el procedimiento de los juicios colectivos de la LPDC. Esto es muy interesante, y es una opción que no todos conocen. Nos centraremos aquí en esto último, ya que este tipo de arbitraje lo trataremos dentro del punto n° 4, sobre arbitrajes inmobiliarios.

Dice en lo pertinente el artículo 19 citado: «En caso de que el inmueble de que se trata comparta un mismo permiso de edificación y presente fallas o defectos de los señalados en el artículo anterior, será aplicable el procedimiento especial para protección del interés colectivo o difuso de los consumidores establecido en el Párrafo 2° del Título IV de la ley N° 19.496«. Esto es bien esquivo, y en general se ha interpretado como que los actores tienen la opción de si demandar por el artículo 18 o por el 19 de la LGUC.

El artículo 19 de la LGUC tendría por objetivo obtener otras indemnizaciones (que en verdad también podrían demandarse con la acción judicial del artículo 18), pero hace aplicable el procedimiento colectivo de la LPDC y, en consecuencia, la inmobiliaria y/o constructora pueden tener sanciones en multas, Unidades Tributarias Mensuales. Eso muchas veces es útil para negociar, ya que las empresas en juicios por LPDC muchas veces prefieren negociar y no someterse a una posible sanción. Finalmente, si existe un grupo de propietarios, y cumpliendo con las exigencias del artículo 19 de la LGUC, el actor puede elegir si demandar por el artículo 18 o si por el 19 de la LGUC. Esa sería la interpretación más armónica. De todas formas, por elecciones como estas es que es importante contar un equipo de Abogados Inmobiliarios que escojan la vía más adecuada.

2. Ley de Protección de los Derechos de los Consumidores

En este caso, se aplicaría la LDPC en todos sus artículos, pero es muy importante distinguir. Por aplicación del artículo 2 bis de la LDPC, la LPDC no se aplicaría para los vicios o desperfectos constructivos, sino sólo en lo que las normativas respectivas no prevean. Dicho en otras palabras, no puede iniciar un juicio en Policía Local por Ley del Consumidor alegando vicios constructivos, ya que para eso existen las acciones de la LGUC. Pero sí podría reclamar por ejemplo si el servicio de post venta de la inmobiliaria fuera deficiente, y me entregaran finalmente mi propiedad fuera de plazo. Eso sí es una infracción a la LPDC, ya que se vulnera lo ofrecido y pactado por el proveedor o empresa, además de los derechos del consumidor.

El espectro de aplicación de la LPDC es más amplio en materias distintas a los vicios o desperfectos constructivos. Por ejemplo, la LPDC ha tenido un rol protagónico estos años en las resciliaciones, desistimientos o anulaciones de promesas de compraventa. Hemos tratado ese tema extensamente en otra entrada, la que puedes leer haciendo click aquí. También tiene un rol protagónico en incumplimientos de plazos de entrega, mala atención, no cumplimiento de condiciones, entre otros. Por ejemplo, en el caso de la entrega tardía de una propiedad.

Como sea, las acciones por ley del consumidor se tramitan ante los Juzgados de Policía Local, pudiendo escoger el consumidor entre los Juzgados de su domicilio o de los de la empresa. Cuando se inicia un juicio colectivo, que en materias normales requiere un mínimo de 50 consumidores afectados en grupo – a menos que el caso sea patrocinado por SERNAC o una Asociación de Consumidores -, el tribunal competente es el Juzgado Civil con competencia en la comuna.

3. Código Civil

El Código Civil tiene una regulación bien especial. Además de ser la ley supletoria por excelencia en estas materias, tiene referencias a las promesas de compraventa, a las compraventas como tales y es la única ley que regula en Chile el contrato de construcción. Por eso, su influencia es muy grande, y sirve de base legal para todas las acciones vista anteriormente, ya que el Código Civil es el Derecho Común y supletorio.

Entonces, como propietario afectado podré demandar a la inmobiliaria y/o constructora en lo que respecta al incumplimiento de una promesa de compraventa, por ejemplo. O podría demandar también porque no se cumplió con la entrega en la compraventa. En estos dos casos confluye también lo dicho respecto de la LPDC, y es ahí donde el rol del Abogado Inmobiliario es clave: escoger la vía idónea estratégicamente. Porque si demando sólo civilmente, tendré indemnizaciones; pero si demando por LPDC, tendré indemnizaciones, y además presión sobre la empresa de que pueda ser multada en Unidades Tributarias Mensuales por infracciones a la LPDC. Por eso, si soy consumidor, y se cumplen los requisitos de aplicación de la LPDC, convendrá muchas veces iniciar esa vía. Si no se cumplen, entonces una vía posible es recurrir al Código Civil, en lo que respecta a las reglas generales de las obligaciones y los contratos en Chile.

Demanda a constructora y/o inmobiliaria por vicios ocultos

En el caso de la compraventa, se encuentran regulados además los vicios redhibitorios y la acción «quanti minoris». En términos simples, los vicios redhibitorios son los vicios ocultos que tenía la propiedad. Por ejemplo, una casa con cimientos desfondados, o un departamento con daño en la estructura del hormigón armado. Estos vicios serían «ocultos», y el Código Civil tiene todo un tratamiento para estos vicios.

Esto es a lo que se refiere una demanda a constructora por vicios ocultos. Si bien en naturaleza o esencia son parecidos a los vicios constructivos del punto n° 1, esta regulación es mucho más antigua que la de la LGUC, y se aplica mucho pero en la compra de propiedades usadas. Por ejemplo, cuando no existe propietario primer vendedor, y la venta es entre particulares. Es más común también en la venta de propiedades como casas, casonas, galpones, entre otras. Sin embargo, es importante tener claro que esta acción tiene plazos especiales de interposición, que es general de 1 año contado desde el acto o contrato (compraventa). La acción quanti minores se puede aplicar directamente o en subsidio de la redhibitoria, y tiene por objetivo una rebaja del precio pagado, en ambos casos más indemnización de perjuicios. Es bueno aclarar que siempre, cual sea el caso, se podrá pedir indemnización de perjuicios.

¿Qué perjuicios son indemnizables?

En general, los daños de 3 tipos: el daño emergente, el lucro cesante y el daño moral. El daño emergente es la pérdida efectiva en el patrimonio, por ejemplo, el costo de las mantenciones que ha tenido que hacer el afectado, o si la propiedad vale menos con los daños (desvalorización). El lucro cesante es lo que se ha dejado de ganar legítimamente, como por ejemplo si no he podido arrendar mi propiedad por los vicios que tiene. El daño moral es la molestia o aflicción en la persona, como por ejemplo ver frustrado el poder vivir en una propiedad que adquirí son dicha motivación, o no poder utilizar la propiedad para su finalidad inmediata.

El contrato de construcción: otro caso especial muy importante

Los artículos 1996 y siguientes del Código Civil se encargan de regular lo relativo al contrato de construcción en Chile. Se le denomina así, pero el Código lo trata como un «contrato de confección de obra material». Esta regulación se debe utilizar cuando se manda a construir una propiedad, como por ejemplo cuando un propietario de un terreno manda a construir una casa de veraneo. Este es el caso más típico, y también uno de los casos más conflictivos. Si bien esta es la regulación base para estos casos, las empresas de construcción serias hacen buenos contratos, y sujetan los conflictos de las partes normalmente a un arbitraje. Pero, si no hay arbitraje, y se mandó a construir una obra, deberá siempre recurrirse a esta vía, ya que se considera ley especial para estos efectos.

4. Arbitrajes Inmobiliarios

Finalmente, tenemos los arbitrajes. En materias de construcción e inmobiliarias como las que tratamos en esta entrada, no existe el arbitraje forzoso. La mayor cantidad de arbitrajes en estas materias surgen porque las partes en el contrato respectivo se sujetaron a un arbitraje. Los arbitrajes pueden ser de Derecho, arbitradores y mixtos. Los arbitrajes se pueden prestar por Abogados independientes, o bien por empresas de arbitraje, como es el caso de la Cámara de Arbitraje y Mediación de la Cámara de Comercio de Santiago. También existen los arbitrajes internacional en materias inmobiliarias y de construcción, o meses de resolución temprana de conflictos, conocidos como «Dispute Boards».

Si las partes designaron al árbitro, se deberá recurrir a él. Si dejaron el nombramiento a una institución, a ella para que haga los nombramientos. Y si no especificaron, a la justicia ordinaria para la designación. No es necesario entrar en más complejidades respecto del arbitraje (porque es bastante complejo), sino más bien finalizar diciendo que si las partes su sujetaron a un arbitraje, deberán respetar esa decisión, ya que por ejemplo es usual que en los arbitrajes se renuncie a apelar y se tenga que acatar el fallo en una única instancia. Por eso, es muy importante revisar los contratos antes de firmarlos, siendo necesaria la asesoría de un Abogado Inmobiliario.