Los condominios tendrán hasta el 9 de enero de 2026 para finalizar la actualización y modificación de su Reglamento de Copropiedad. Según la Circular n° 2 de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, el plazo de 1 año para actualizar los Reglamentos de Copropiedad comenzaría a correr desde la publicación del Reglamento de la Ley 21.442. Esto ocurrió el 6 de enero de 2025. En esta entrada te informamos acerca de todos los aspectos esenciales.

Actualización y Modificación de Reglamento de Copropiedad:

Actualizado en Chile al año 2025.

La actualización del Reglamento de Copropiedad en Chile se realiza a través de asamblea extraordinaria o vía consulta por escrito. En estas instancias, se discuten los cambios necesarios al Reglamento de Copropiedad existente. Posteriormente, se redacta un acta que recoja las modificaciones acordadas y se procede a su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

El quórum de la asamblea extraordinaria será por regla general de mayoría absoluta. Es decir, del 50% + 1 de los derechos hábiles y asistentes a la Asamblea. En el caso de la consulta escrita, el quórum será el mismo, de todos los derechos hábiles y participantes.

¿Qué pasa si no se actualiza el Reglamento de Copropiedad?

El no actualizar el Reglamento de Copropiedad tiene una supuesta sanción legal. Decimos supuesta, porque aún no se sabe cómo se aplicará por los Tribunales.

La tan temida sanción es que, supuestamente, el Reglamento de Copropiedad que tenga el condominio quedará sin efecto. Esto se extrae del artículo 1 Transitorio de la Ley 21.442, que dice:

«Artículo 1°.- Deberán dotarse de un reglamento de copropiedad aquellos condominios que hubiesen sido creados antes de la entrada en vigencia de esta ley, o que, habiendo surgido con posterioridad, se originen en una comunidad que no signifique copropiedad en los términos de la ley. Si éste no hubiese sido dictado al cabo de un año de la publicación de la presente ley, se entenderá aplicable al condominio el reglamento tipo que deberá aprobar el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, mediante resolución exenta«.

Por su parte, el encabezado del Reglamento Tipo de la Ley 21.442, en lo pertinente dice que:

«Considerando:

    Que, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo debe elaborar y sancionar un Reglamento Tipo de Copropiedad en conformidad con el Artículo 1° transitorio de la Ley, con el fin de proveer normas específicas a aquellos condominios que no dispongan de su propio reglamento de copropiedad; dicto la siguiente

Resolución:«

Entonces, ¿qué es mejor hacer?

No es expresa la sanción, ya que sería muy extremo dejar a un condominio si un Reglamento de Copropiedad propio. Esto traería muchos problemas, como por ejemplo para temas de gastos comunes. Sin embargo, no sabemos cómo se aplicará aquello en Tribunales, y en ese sentido es mejor cumplir con el plazo del año y actualizar el Reglamento de Copropiedad.

¿Qué requisitos debe cumplir un Reglamento de Copropiedad?

Un reglamento de copropiedad debe cumplir con ciertos requisitos básicos para ser válido y efectivo. Entre ellos se encuentran la claridad en la redacción, la especificación de los derechos y obligaciones de los copropietarios, la regulación de la administración de los bienes comunes y la disposición de mecanismos para la resolución de conflictos internos.

¿Por qué es importante la actualización del Reglamento de Copropiedad?

La importancia del Reglamento de Copropiedad en la comunidad es radical, y se puede resumir brevemente en los siguientes puntos:

• Requisito necesario para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria.
• Determina los derechos y prorrateo que corresponde a cada unidad.
• Establece y precisa las facultades del Comité de Administración y del Administrador.
• Impone las limitaciones y obligaciones que se estimen convenientes, incluidas las multas.
• Determina y precisa qué bienes son de dominio común y cuáles no.
• Regula todo lo relativo a infracciones y multas.
• Regula todo lo relativo a alojamientos temporales.
• A través de él se pueden crear fondos adicionales al fondo de reserva.
• Muchas otras materias.

¿Dónde conseguir una copia fiel de mi Reglamento de Copropiedad?

Para comenzar cualquier modificación o adecuación del Reglamento de Copropiedad del Condominio, es sumamente importante contar con el texto íntegro del Reglamento vigente. Y que éste sea efectivamente el que esté inscrito en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente. 

Si no tienes certeza de cuál es el Reglamento de Copropiedad vigente de tu comunidad, debes partir por el Conservador de Bienes Raíces de la zona. Ahí es donde sí o sí encontrarás el Reglamento de Copropiedad actualmente vigente en la comunidad, buscando obtener los siguientes datos: fojas, número y año de la inscripción del Reglamento de Copropiedad. Todo lo anterior puedes consultarlo en el respectivo Conservador de Bienes Raíces con el RUT del Condominio, su ubicación (domicilio), el domicilio de una de las unidades o el RUN o RUT del dueño u otro dato que permita encontrar información al respecto. Siempre debes consultar el Registro de Hipotecas y Gravámenes, para saber cuál es el Reglamento inscrito, ya que ese es el Registro correcto.

Con esta información del Conservador, podrás saber en qué Notaría del país se firmó la escritura del Reglamento. Es decir, el Reglamento completo. Una vez tengas eso, normalmente tendrás que ir al Archivo Judicial de la zona, a buscar la escritura del Reglamento con los datos de la Notaría y la fecha de firma de la escritura. Ahí pagas por una copia fiel del Reglamento.

Si tu Condominio era anterior a la Ley 19.537, es posible que no haya tenido Reglamento de Copropiedad inscrito, por efecto de la anterior Ley 6.071 (ley de ventas por pisos, muy antigua). Si ese es el caso, y luego de confirmar, debes modificar el Reglamento de Copropiedad desde cero; es decir, hacer uno «nuevo».

¿Cuál es la diferencia entre un Reglamento de Copropiedad y un Reglamento Interno o de Convivencia?

Esta diferencia es muy importante de aclarar, debido a que muchas veces se confunden ambos Reglamentos, utilizando el Reglamento Interno, como el de Copropiedad.

Reglamento de Copropiedad:

El Reglamento de Copropiedad debe ser acordado por los copropietarios del Condominio, en donde se establecerán las conductas que constituyen infracciones y las respectivas multas o sanciones aplicables, pudiendo clasificarlas según gravedad. Así, el Reglamento de Copropiedad es un requisito legal de los condominios, mientras que no así el llamado Reglamento Interno o de Convivencia, el que no es obligatorio para la comunidad. Luego, la modificación del Reglamento de Copropiedad es materia de sesión extraordinaria. Sólo mediante la celebración y acuerdo de la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios o una consulta escrita podrá modificarse el Reglamento de Copropiedad. 

Por otro lado, sólo el Reglamento de Copropiedad tiene obligación legal de inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces.

Reglamento Interno:

El Reglamento Interno o de Convivencia, por su parte, es voluntario y es dictado normalmente por el Comité de Administración, con o sin votación de Asamblea Ordinaria, y consiste en «normas que faciliten el uso y administración del condominio«, el que estará vigente hasta que la Asamblea de Copropietarios no lo revoque o modifique.

Las disposiciones del Reglamento Interno bajo ningún término pueden contradecir al Reglamento de Copropiedad, puesto que este último es jerárquicamente superior. El Reglamento Interno o de Convivencia no tiene obligación legal de inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces.

¿Cómo se hace la actualización del Reglamento de Copropiedad?

Para que la actualización del Reglamento sea correcta y fructífera para la comunidad, es importante que se asesore en todo el proceso de actualización a la nueva norma. Y que se trabaje en un nuevo texto que sea difundido correctamente a la comunidad, considerando que son los copropietarios quienes deben determinar su aprobación.

Para que dicho texto tenga validez, debe realizarse la votación del mismo en Asamblea Extraordinaria de Mayoría Absoluta, por regla general, a propósito del tema “modificación del reglamento de copropiedad”, salvo que se refieran a las materias señaladas en las letras d) y f) del cuadro n° 3 del artículo 15 de la referida ley 21.442:

d) Demolición o reconstrucción del Condominio. Muy extraño.

f) Cambio de destino de las unidades. Por ejemplo, pasar de ser residencial a comercial, siempre y cuando la zona según el Plan Regulador lo permita.

De acuerdo a la Ley, estas Asambleas deberán ser con la presencia de un Notario como Ministro de Fe.

Sin embargo, la forma más utilizada es la consulta por escrito:

Sin perjuicio de lo anterior, la ley ofrece otra forma de someter a aprobación el Reglamento de Copropiedad, que es realizar esta Asamblea a través de una consulta escrita, en virtud del artículo 15, inciso segundo, de la Ley 21.442. Esto es sin desmedro del Reglamento de la Ley 21.442, pero que a diferencia de las Asambleas no requiere la presencia del Notario en el acto, pudiendo éste validar el proceso de votación de manera posterior una vez finalizadas las votaciones, presentando todos los documentos que permitan dar cuenta que se realizó con apego a la ley.

El Notario no controla directamente el quórum ni los requisitos de fondo de la Asamblea en la consulta escrita:

Lo que controla el Notario en una consulta escrita es que la escritura de la consulta escrita esté bien redactada, y que cumpla con los requisitos legales del Código Orgánico de Tribunales.

Sin perjuicio de eso, es altamente recomendable acompañar a la escritura, como anexo, los votos de la consulta. Esto se hace para mayor transparencia. Y para que posteriormente no se puedan desconocer los resultados de la aprobación del nuevo Reglamento de Copropiedad.

Los gastos notariales y de Conservador dependen de la zona, pero en general una reducción a Escritura Pública tiene un valor aproximado de $40.000 pesos chilenos, mientras que las inscripciones varían más de precio de Conservador en Conservador.

¿Es necesario tener abogado para hacer las actas de aprobación de Reglamentos?

En principio, el Notario podría redactar una escritura pública según las instrucciones de las partes. Aquello se estipula en el n° 1 del artículo 401 del Código Orgánico de Tribunales.

Sin embargo, por la alta carga de las Notarías, y porque en ciertos casos una escritura pública sí debe estar redactada por un Abogado, es recomendable hacerlo con un letrado. Además, los Notarios y los funcionarios de las Notarías normalmente exigen que sea un Abogado quien envíe la redacción de la escritura.

Por tanto, en la práctica es casi obligatorio que un Abogado sea el que redacte la escritura de aprobación del nuevo Reglamento de Copropiedad.

¿Y qué debe contener la escritura donde se apruebe la actualización y modificación del Reglamento de Copropiedad del condominio?

En primer lugar, los datos del compareciente. Es decir, de quien comparece a firmar, y en representación de quién. En este caso, normalmente será el Administración en representación del Condominio.

Luego, se debe indicar con precisión el relato de los hitos legales, es decir, cuándo se hizo la citación a la Asamblea o la sesión informativa; con qué motivo se hizo; qué materias se trataron, qué quórum tuvieron, en su caso; dónde se hizo la Asamblea o en qué periodo se hicieron las votaciones; como se hicieron las votaciones; entre muchos otros detalles importantes.

Luego de tener todo eso, se cierra la escritura con la parte mas importante de todas: indicar con precisión si se anula y/o modifica el Reglamento de Copropiedad anterior, con indicación del fojas, número y año del Registro de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces. Si esta cláusula no quedó bien hecha, el Conservador rechazará el ingreso.

¿Qué hacer si el Conservador rechaza el ingreso?

Cuando la escritura se envía al Conservador, que normalmente se hace a través del correo escriturasweb@conservador.cl en el caso de Santiago, se genera un número de carátula. Con dicho número de carátula, se hace seguimiento web y/o presencial. Si el estudiante del Conservador rechaza la escritura, se debe revisar bien el reparo y corregirlo si procede.

En los casos menos graves, se puede corregir con una minuta, según el artículo 82 del Reglamento Conservatorio. En cambio, si el reparo dice relación con aspectos esenciales o de relevancia de la escritura, se deberá hacer una escritura adicional, rectificando el o los errores. Por eso también es importante tener a un Abogado especializado que pueda hacer las escrituras.

¿Pueden votar los arrendatarios?

Sí, ahora pueden votar los arrendatarios, en materias de modificación de Reglamento de Copropiedad que sean de Asambleas Ordinarias y Extraordinarias de Mayoría Absoluta. Lo anterior, salvo que los dueños respectivos priven expresamente a sus arrendatarios de tal facultad. Lo anterior debe comunicarse al Administrador antes de que comience la Asamblea o consulta escrita, por cualquier medio fehaciente. Para materias calificadas, el dueño debe autorizar expresamente al arrendatario o tercero a que vote.

Las Asambleas Extraordinarias Calificadas son aquellas en que su quórum de constitución y votación es de 2/3 de los derechos de la comunidad y de 2/3 de los asistentes, respectivamente (66%).

De igual manera, los usufructuarios o meros tenedores en general también pueden votar, tanto en Asamblea como en Consultas por escrito, salvo que el dueño los prive de aquella facultad. 

Asesórate para actualizar tu Reglamento de Copropiedad

Se recomienda hacer la actualización del Reglamento guiados y con el debido tiempo, así poder trabajar en conjunto con la comunidad, pudiendo aprobar un Reglamento que se ajuste tanto a derecho como a los requerimientos del mismo, lo que puede presentar una gran oportunidad para las comunidades con Reglamento sujetos a antiguas legislación que en la práctica ya no tiene ningún efecto.

El Reglamento de Copropiedad en Chile es una herramienta fundamental para garantizar una convivencia armoniosa y ordenada dentro de los condominios. Su actualización y cumplimiento son aspectos clave para mantener un ambiente propicio para todos los residentes.

En nuestro estudio podrán encontrar un servicio íntegro de abogados especialistas en condominios para poder actualizar Reglamentos de Copropiedad, acorde a la normativa vigente, buscando una versión personalizada que se ajuste a las necesidades del Condominio.

Esperamos que este artículo te sea de mucho beneficio. No dudes en contactarnos para cualquier duda