Mucha confusión se genera en relación a las viviendas ubicadas en sitios, parcelaciones o loteos en zonas rurales, denominadas como «Condominio Rural». Es muy importante saber si efectivamente pueden o no haber Condominios en Zonas Rurales, de acuerdo a la normativa vigente y el estado actual en la materia.

Condominio Rural en Chile: ¿Pueden tener Reglamento?

La actual Ley de Copropiedad define a los condominios como una especial forma de propiedad, en la cual coinciden varias propiedades a su vez, llamadas «unidades». La regulación de esta ley, a grandes rasgos, establece que existe un dominio exclusivo sobre las unidades. Por su lado, junto a aquellas existen los bienes de dominio común, que sirven en común al condominio y que no tienen dueño exclusivo.

Así, las unidades pueden constituirse de departamentos, casas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales y sitios urbanos. Legalmente, los condominios deben tener un reglamento, ya que es un requisito para que el proyecto se acoja a copropiedad inmobiliaria. Actualmente, los condominios inclusive han tenido que actualizar sus reglamentos a la nueva ley 21.442, teniendo plazo hasta el 9 de enero de 2026 para tal labor.

Pero, ¿cuándo nace un condominio?

Según la actual ley 21.442, predecesora de la ley 19.537, un condominio existe cuando así lo ha declarado el Director de Obras Municipales de la comuna en cuestión. Dicha declaración se contiene en un certificado, denominado «Certificado de Acogido a Copropiedad Inmobiliaria». Este certificado no se entrega tan fácilmente, ya que el proyecto, para ser condominio, debe cumplir una serie de requisitos constructivos, urbanísticos y legales.

¿Pueden existir entonces un condominio en zona rural?

Precisamente, este el punto de diferencia entre un condominio propiamente tal, y un loteo rural que se dice ser condominio. La ubicación.

El gran problema de los sitios rurales es que, como su nombre lo indica, están emplazados en zona rural. Y para zonas rurales aplica el Derecho Ley 3.516, el cual regula la subdivisión de los predios rurales. Es en esta norma donde se indica que los sitios rurales, por regla general, no podrán tener una extensión mínima de media hectárea, es decir, cinco mil metros cuadros. El procedimiento para expedir certificados de subdivisión de predios rústicos se encuentra establecidos en la resolución exenta N° 3904/2019 del Ministerio de Agricultura/SAG.

Es esta normativa, también, la que indica que:

«Artículo 2°- Quienes infringieren lo dispuesto en el presente decreto ley, aun bajo la forma de comunidades, condominios, arrendamientos o cualquier otro cuyo resultado sea la destinación a fines urbanos o habitacionales de los predios señalados en el artículo primero, serán sancionados con una multa a beneficio fiscal, equivalente al 200% del avalúo del predio dividido, vigente al momento de pagarse la multa. Las multas serán aplicables de acuerdo con las normas del Capítulo IV del Título I de la Ley General de Urbanismo y Construcciones».

Es decir, existe una clara separación entre la regulación de un predio rural y la de un predio urbano o zona de extensión urbana. Y por ello: no pueden existir condominios en zonas rurales.

¿Hay alguna excepción?

Para construir un condominio como tal, en zona rural, no. Existe una sola vía legal, pero no precisamente para construir «condominios». Es el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el cual dice:

«Artículo 55.- Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.

Corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la Planificación urbana intercomunal.

Con dicho objeto, cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algún sector rural, o habilitar un balneario o campamento turístico, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado, la autorización que otorgue la Secretaría Regional del Ministerio de Agricultura requerirá del informe previo favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Este informe señalará el grado de urbanización que deberá tener esa división predial, conforme a lo que establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

Igualmente, las construcciones industriales, de infraestructura, de equipamiento, turismo, y poblaciones, fuera de los límites urbanos, requerirán, previamente a la aprobación correspondiente de la Dirección de Obras Municipales, del informe favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y del Servicio Agrícola que correspondan. El mismo informe será exigible a las obras de infraestructura de transporte, sanitaria y energética que ejecute el Estado».

Dato curioso: en la discusión parlamentaria de la ley 21.442, actual ley de copropiedad, en un momento se intentó incorporar al proyecto el que los sitios regulados por la decreto ley 3.516 pudieran, excepcionalmente, ser acogidos a copropiedad. Dicha enmienda no pasó la aprobación legislativa, y por tanto quedó fuera del proyecto.

La Secretaría Ejecutiva de Condominios ha dicho:

A través de su Circular n° 5, ha repetido lo que dice el artículo 55 antes citado. Así, se confirma que, actualmente, la única manera de tener un condominio en zona rural es cumpliendo con dicha norma. Es decir, es muy limitado.

Y entonces, ¿por qué existen los Condominios Rurales, como segundas viviendas o zonas de inversión?

Y bueno, porque en Chile existen muchos asuntos que se generan al margen de la legalidad. No necesariamente son «ilegales», sino que la autoridad llamada a fiscalizar, en realidad, no fiscaliza, y a través de una interpretación amplia de la normativa, intenta en ella subsumir el caso.

Por ejemplo, legalmente puedo subdividir un campo o un fundo, y tener, por ejemplo, 100 lotes o sitios distintos. Es decir, hacer una parcelación. Y eso es totalmente legal. Y aquí, cuando realizo la subdivisión, el Servicio Agrícola y Ganadero no pregunta «por qué» quiere hacer la subdivisión, ni aplica el artículo 55 antes citado. Simplemente revisa los planos, la cabida de los sitios, y ya está. Los Conversadores inscriben igualmente los nuevos títulos de propiedad, que con el ejemplo serían 100 nuevos dominios. Y nadie lo cuestiona.

Y así, comienza la vida de un nuevo condominio rural. Por ejemplo, en zonas costeras, que son zonas rurales por regla general, existen lujosos condominios. Zonas del litoral central del país, por ejemplo. Son verdaderos condominios, muchas veces inclusive mejor equipados que en zonas urbanas.

Las condominios rurales son una realidad en el país, y una modificación al decreto ley 3.516 ya se ha hecho urgente. De hecho, existen proyectos de ley ingresados en el Congreso para tales efectos, pero hasta la fecha no han visto urgencia.

La pregunta que queda ¿Cómo se pueden regular los «condominios rurales» si no son Condominios?

En primer lugar, se rigen por el Derecho Común, es decir, el Código Civil. En este ley se establecen normas respecto de servidumbres, por ejemplo; comunidad civil; cobros o prestaciones mutuas; entre otras materias.

En segundo lugar, y aquí entramos de lleno: los famosos Reglamentos. No importa el nombre, ya que existen muchos: reglamento de loteo; reglamento de servidumbres; reglamento de convivencia; y hasta, reglamento de copropiedad.

La validez de los denominados «Reglamentos de Convivencia», «de Copropiedad» o «Internos» en Condominios Rurales

Cada vez es más común que el loteador de los sitios rurales, persona natural o jurídica, haga aceptar al comprador de un sitio dentro de la parcelación un «Reglamento», como «gravamen» del loteo, cual regularía las relaciones internas y tantos otros aspectos al interior de la parcelación. Luego, estos reglamentos son inscritos en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, por lo cual quedan gravando a todos los sitios del loteo. Igual que un condominio. Aún así, existen algunos Conservadores que no inscriben estos reglamentos, como en el Conservador de Bienes Raíces de Rancagua.

La jurisprudencia, sobre todo después del año 2020, ha ido reconociendo validez a estos reglamentos, cuando son aceptados en la escritura de compraventa por el comprador, y cuando además estos están inscritos en el Conservador de Bienes Raíces. Hoy, los reglamentos de condominio rurales son una realidad, y por ello es muy importante revisar estos instrumentos, que estipulan reglas de convivencias básicas, obligaciones de pago y mantención, servidumbres, entre otras regulaciones comunes.

Ahora, lo que si se puede discutir es que alguna de las disposiciones sea ilegal, o que se esté aplicando de mala manera. Esto es distinto, y se debe revisar caso a caso; sólo que, actualmente, los tribunales no ven como ilegales per se a los reglamentos de loteos rurales.

En ese sentido, ¿tiene personalidad jurídica un condominio rural?

No, y aunque tenga RUT. Aquí existen muchísimas confusiones.

Un loteo rural no tiene personalidad jurídica, porque no se le ha reconocido ninguna forma de actuación distinta a las personas que componen el loteo como dueñas de parcelas. En realidad, lo mismo ocurre con los condominios, pero la opinión transversal es que los condominio sí la tienen, a pesar de que no exista una norma expresa.

El punto es que los loteos no tienen personalidad jurídica. Y, en consecuencia, no pueden actuar como tales en la vida jurídica. Si tienen RUT, esto es por efectos tributarios, y se registran como personas jurídicas sin fines de lucro.

Lo anterior, es todo en la teoría, ya que muchas veces inclusive se transfieren derechos de aprovechamiento de aguas a loteos rurales. Normalmente, son representados en esos contratos por el administrador del loteo.

Es un desorden sin comparamos lo que debiese ser con lo que realmente ocurre en el país. En la practica, los loteos actúan igualmente, representados por su administrador, y en ocasiones hasta inclusive tienen cuentas bancarias a nombre del loteo.

La única manera reconocida legalmente de que un loteo tenga personalidad jurídica, es a través de la ley de organizaciones comunitarias, ley 19.418. Pero eso es materia aparte.

Esperando este artículo sea de ayuda la comunidad, equipo de Arcó Abogados.